ФОП і оренда: компенсація комуналки. Податкова проти ФОПів
Уявіть: ви — ФОП на єдиному податку. Здаєте приміщення в оренду. Орендар окремо компенсує вам вартість електроенергії, води та опалення. Все за лічильниками, усе прозоро.
Але раптом податківці кажуть: якщо вам, як ФОПу, компенсують комуналку, то це не дохід ФОПа, а цивільний дохід фізособи. А отже, цей дохід оподатковується за загальними правилами: 18% ПДФО і 5% військового збору.
Офіційна позиція податківців
Відшкодована орендарем сума комунальних платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку — фізичних осіб.
Тобто на цю виплату податківці не поширюють п.п. 165.1.36 ПКУ, який звільняє податкового агента від необхідності оподатковувати виплату на користь ФОП на ЄП.
ФОП отримує компенсацію комунальних платежів від орендаря: дохід чи ні?
Хто і коли має платити податки з сум компенсації комуналки залежить від статусу орендаря.
- Якщо орендар — юрособа, інший ФОП чи самозайнятий, тоді саме він — податковий агент. Він утримує ПДФО і ВЗ з суми компенсації й подає звітність.
- Якщо орендар — звичайна фізособа, то сплатити податки маєте ви — орендодавець-ФОП. Ще й подати декларацію як фізособа.
🔊 Приклад. ФОП отримав компенсацію комуналки від юрособи.
У липні 2025 юрособа перерахувала ФОПу 25 тис. грн. компенсації за комуналку. Як її оподатковувати?
| Питання | Податкова версія | Альтернатива |
|---|---|---|
| Статус доходу | Громадянський | Дохід ФОП |
| Вносити у реєстр доходів? | Ні | Так, у червні |
| Платити ЄП? | Ні | Так: 3% або 5% |
| ПДФО + ВЗ? | Так: 5750 грн | Ні |
| Хто платить? | Орендар (утримує з виплати) | — |
| Сума до виплати | 25000 – 5750=19250 грн | 25000 грн |
| Додаток 4ДФ | Так, ознака 126 | Так, ознака 157 |
У таблиці ви бачите два підходи до оподаткування оренди: перший варіант це – чек лист дій, якщо ФОП не хоче сперечатися с податківцями, а другий варіант альтернатива для сміливих ФОП, які готові сперечатися с податківцями.
Що робити, якщо помилились?
Якщо раніше ви включили компенсацію у дохід ФОП і сплатили єдиний податок — не біда. Подайте уточнюючу декларацію єдиноподатника і зменште дохід. Штрафів не буде — це переплата, а не порушення.
У свою чергу, орендар має донарахувати ПДФО і ВЗ, сплатити їх і подати уточнюючий додаток 4ДФ.
Тепер розглянемо інший приклад.
🔊 Приклад. ФОП отримав компенсацію комуналки від фізособи.
У липні 2025 ФОП отримав від фізособи 15 тис. грн. оренди + 1200 грн. комуналки.
| Питання | Податкова версія | Альтернатива |
|---|---|---|
| Статус доходу | Громадянський | Дохід ФОП |
| Вносити у реєстр доходів? | Ні | Так, разом з орендою |
| Платити ЄП? | Ні | Так: 3% або 5% |
| ПДФО + ВЗ? | Так: 276 грн | Ні |
| Хто платить? | Сам ФОП | — |
| Декларація про доходи? | Так, до 30.04.2026 | — |
Тут ми також, як і у попередньому прикладі, навели два підходи до оподаткування оренди. Перший варіант – як це бачить податкова. А вона бачить це як громадянський дохід, тож ФОП має самостійно подати річну декларацію і сплатити ПДФО та військовий збір — у нашому прикладі це 276 гривень. Альтернативний підхід – для тих ФОП хто з податковою не погоджується і готовий відстоювати свою позицію. Тоді можна включити цю компенсацію до доходу ФОПа разом з орендною платою, без ПДФО, без декларації.
Друзі, спрощена система — зручна, але не така вже й проста. У книзі «Єдиний податок — 2025» ми зібрали всі правила, обмеження й приклади для ФОП і юросіб. Ви маєте можливість погортати книгу, ознайомитись із змістом. А ми продовжуємо. Зараз буде саме цікаве.
Як уникнути ПДФО з комуналки — два легальні варіанти
Отже, розказуємо як уникнути ПДФО і військового збору — без порушень і суперечок з податковою.
1️⃣ Перший варіант: орендар сам укладає договори з постачальниками комунальних послуг.
Це дозволено, але варто робити лише тоді, коли оренда довготривала. Інакше витрати часу будуть більші за вигоду.
2️⃣ Другий варіант: комуналка включається в орендну плату. Ніякої компенсації — ні в договорі, ні в актах.
Просто прописуємо формулу, наприклад, із фіксованою і змінною частиною орендної плати. Змінна — це і є наші комунальні. Але юридично це все одно орендна плата, а отже, — дохід ФОПа, не громадянський. І — жодного ПДФО чи військового збору.
