ФОП отримує компенсацію комунальних платежів від орендаря: дохід чи ні?
ФОП на 2 або 3 групі єдиного податку здає в оренду нерухомість. Орендар відшкодовує йому вартість комунальних послуг. Чи включати таку компенсацію у підприємницький дохід?
Відповідь:
❌ Ні, не включається. Вона оподатковується як дохід фізичної особи (ПДФО 18% та ВЗ 5%).
Консультація з категорії 107.01.03 ЗІР ДПС
Позиція податкової
Протягом 2024 року податківці декілька разів змінювали свою позицію у цьому питанні. Про це свідчить 4 (!) нечинні консультації з підкатегорії 107.01.03 ЗІР ДПС за 2024 рік (див. рисунок і таблицю нижче).
Рис. Нечинні консутації у ЗІР ДПС щодо врахування у підприємницький дохоід компенсації комунальних послуг орендарем
| Дата, до якої діяла консультація | Короткий зміст консультації |
| До 25.04.2024 | Договором оренди передбачена сплата комунальних платежів: компенсована орендарем сума комунальних послуг платнику ЄП повністю включається до підприємницького доходу від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду). Договором оренди не передбачено сплату орендарем комунальних платежів: компенсація включається до доходу платника ЄП та оподатковується за його ставкою. Виняток – платники ЄП на 2 групі. Для них це дохід, отриманий від виду діяльності, який не зазначений у реєстрі платників ЄП. Такий дохід оподатковують ЄП за ставкою 15% |
| до 01.12.2024 | Сума відшкодування орендарем за комунальні послуги оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб. Тобто, ПДФО за ставкою 18 % і ВЗ за ставкою 1,5 % (на той час – до 01.01.2024 – іще діяла ставка 1,5 %). Аргумент: ФОП на ЄП отримує дохід у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг, але не надає такі послуги орендарям |
| До 20.12.2024 | Сума відшкодування орендарем за комунальні послуги оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб. Тобто, ПДФО за ставкою 18 % і ВЗ за ставкою 5 % (з 01.01.2024 ставка зросла до 5 %). Аргумент: ФОП на ЄП отримує дохід у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг, але не надає такі послуги орендарям. Орендар – юрособа або ФОП – виплачує дохід у вигляді суми відшкодованих комунальних витрат на користі фізособи або орендар компенсує комунальні послуги власнику майна. Тоді цей дохід включають до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу. І юрособа або ФОП є податковими агентами: сплачують ПДФО та ВЗ і звітують про це |
| До 26.12.2024 | Сума відшкодування орендарем за комунальні послуги оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб. Тобто, ПДФО за ставкою 18 % і ВЗ за ставкою 5 %. Аргумент: ФОП на ЄП отримує дохід у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг, але не надає такі послуги орендарям. Орендар – юрособа або ФОП – виплачує дохід у вигляді суми відшкодованих комунальних витрат на користі фізособи або орендар компенсує комунальні послуги власнику майна. Тоді цей дохід включають до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу. І юрособа або ФОП є податковими агентами: сплачують ПДФО та ВЗ і звітують про це. Орендар – звичайна фізособа – компенсує комунальні платежі, то орендодавець сам включає суму доходу до загального річного оподатковуваного доходу, подає податкову декларацію про майновий стан і доходи і сплачує ПДФО і ВЗ |
Позиція ДПС у 2025 році
Чи можна ФОПу отримати кошти від орендаря за комунальні послуги без податкових наслідків? Це типове питання для ФОП у 2025 році. Законодавство не дозволяє вважати таку компенсацію доходом ФОПа, якщо він сам не є виконавцем цих послуг. У результаті — сума компенсації підлягає оподаткуванню як дохід фізичної особи, а не в рамках єдиного податку.
🧩 Ключові поняття та правове регулювання
| Джерело | Визначення |
|---|---|
| ЦКУ, ст. 810, 820 | Орендодавець передає житло наймачеві за плату; розмір плати визначається договором |
| Закон № 2189 | Комунальні послуги — результат господарської діяльності на підставі договору; виконавцем послуги є суб’єкт господарювання |
| ПКУ, ст. 291.4, 291.5 | ФОП на спрощеній системі не може надавати послуги, яких фактично не виконує; надання в оренду приміщення має обмеження за площею |
| ПКУ, ст. 292.1 | Доходом ФОПа є грошові надходження в рамках госпдіяльності; пасивні доходи, компенсації та інше – не включаються |
| ПКУ, ст. 164.2.17, 164.2.20 | Компенсація витрат — це дохід фізособи, якщо вона не звільнена від оподаткування |
| ПКУ, ст. 167, 168, підрозд. 10 розд. XX | Ставки ПДФО — 18%, військовий збір — 5%; якщо податки не утримує податковий агент — подається декларація |
📌 Якщо компенсація йде ФОПу:
ФОП, що надає майно в оренду, не є виконавцем комунальних послуг, тому не має права включати компенсацію до доходу платника єдиного податку.
Податкова розцінює таку компенсацію як дохід фізособи, а не ФОПа.
🔻 Наслідок: сума компенсації повинна оподатковуватись за загальними правилами:
- 18% ПДФО
- 5% військовий збір
📌 Якщо орендар — фізична або юридична особа:
Такий орендар не є податковим агентом для цієї компенсації.
Обов’язок щодо декларування доходу та сплати податків лягає на орендодавця (фізичну особу або ФОПа).
🧾 Як звітувати: декларація про доходи фізособи
- Подати декларацію про майновий стан і доходи (ст. 179 ПКУ) — до 1 травня року, наступного за звітним.
- Сплатити податки до 1 серпня цього (наступного) ж року.
- Форма декларації — стандартна, подається через Електронний кабінет або паперово.
Як діяти?
Обережний варіант дій вигадає так. В Договорі оренди можна прописати, що комунальні платежі окремо не відшкодовуються. Вони включені до складу орендної плати. Тоді ФОП буде всю суму приймати як орендну плату. Тобто орендар буде вказувати у платіжній інструкції «Оплата орендної плати за договору оренди…».
Наприклад, у договорі це можна прописати так.
Сторони погоджують наступне:
- Всі витрати на оплату комунальних послугу (водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів, електропостачання, інтернет) є пов’язаними з користуванням орендованим приміщенням.
- Всі витрати на оплату вказаних вище комунальних послуг враховуються у складі орендної плати.
- Орендар сплачує орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на оплату комунальних послуг. Окремо такі витрати орендар орендодавцю не відшкодовує.
