Оренда майна з мінімальною орендною платою

Юрособа на загальній системі оподаткування надає в оренду майно підприємцю на спрощеній системі за мінімальну (символічну) плату. Які податкові наслідки з податку на прибуток та єдиного податку?

Мінімальний розмір орендної плати

Розмір орендної плати за майно приватної власності встановлюється сторонами в договорі (ч. 1 ст. 762 ЦКУ) без будь-яких обмежень. Тобто орендодавець та орендар самостійно визначають суму орендної плати.

Мінімальний орендний платіж у ПКУ

Мінімальний орендний платіж у ПКУ не обмежує розмір орендної плати в договорі.

Він стосується лише випадків, коли орендодавцем є фізична особа, яка здає:

• Нерухомість – орендар повинен утримувати ПДФО та ВЗ не менше ніж від мінімального орендного платежу (п.п. 170.1.2 ПКУ). У свою чергу, мінімальну суму орендного платежу за 1 квадратний метр нерухомості встановлюють і оприлюднюють місцеві органи влади. 
• Земельні ділянки – дохід орендодавця визначається не менше мінімального платежу (п.п. 170.1.1 ПКУ).

⚠️ Якщо орендодавець юрособа, норми щодо мінімальної орендної плати не застосовуються.

Податкові наслідки для орендодавця юрособи – прибутківця

📌 ПДВ

Передача об’єкта в оренду не є об’єктом оподаткування ПДВ. Але орендні платежі є постачанням послуг, що оподатковуються ПДВ за ставкою 20 %.

При цьому п. 188.1 ПКУ вимагає, щоб податкові зобов’язання ПДВ визначалися не нижче звичайної ціни. Якщо орендна плата нижча за ринкову, необхідно донараховувати ПДВ. Але що таке звичайна ціна?

Визначення ринкової ціни

У загальному випадку звичайна ціна — це ціна, визначена сторонами договору. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін (п.п. 14.1.71 ПКУ). 

Якщо виникають сумніви, то саме фахівці ДПС повинні довести, що договірна ціна не відповідає ринковій.

Водночас, для того, щоб уникнути зайвих донарахувань, потрібно обґрунтувати особливі умови оренди (додаткові зобов’язання орендаря, маркетингові вигоди тощо).

📌 Податок на прибуток

У податковому обліку дохід визначається за правилами бухгалтерського обліку. Тобто виходячи з договірної орендної плати. ПКУ не вимагає коригувань на рівень звичайних цін чи собівартості.

Високодохідники можуть застосовувати податкову амортизацію, оскільки оренда є господарською діяльністю.

Податкові наслідки для орендаря (ФОП-єдиноподатника)

Оренда майна за низькою ціною не має наслідків для єдиного податку.

Можливий ризик: податківці можуть розглядати різницю між договірною та ринковою орендною платою як «громадянський» дохід (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Проте самі ж податківці повинні довести, що орендна плата є нижчою за ринкову.