Пільги з податку на нерухомість, якщо в квартирі завівся ФОП

Автор | 11.02.2024

Основна пільга, що надається всім фізособам — власникам житлової нерухомості, полягає у зменшенні загальної площі всіх об’єктів такої нерухомості незалежно від їх кількості: а) на 60 кв. м — для квартири/квартир; б) на 120 кв. м — для житлового будинку/будинків; в) на 180 кв. м — для різних типів об’єктів житлової нерухомості (у разі одночасного перебування у власності фізособи квартири/квартир та житлового будинку/будинків). Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ).

Крім того, додаткові пільги зі сплати податку на нерухомість можуть встановлювати місцеві органи влади виходячи з майнового стану та рівня доходів фізичних осіб (п.п. 266.4.2 ПКУ).

Водночас зазначені пільги не застосовуються, зокрема, до об’єктів нерухомості, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності). Це обмеження на пільги встановлено п.п. 266.4.3 ПКУ.

ФОП

А як бути в тому разі, коли в квартирі* завівся ☺ ФОП, але фактично в ній не працює?

* Тут і далі під квартирою розумітимемо будь-який об’єкт житлової нерухомості з тих, що перелічені в п.п. 14.1.129 ПКУ.

1. Якщо ФОП — власник квартири. Цю ситуацію роз’яснює перша з двох консультацій, що ми сьогодні коментуватимемо.

Висновок документа

Якщо ФОП фактично не здійснює підприємницької діяльності у власній квартирі, що є місцем його реєстрації як суб’єкта господарювання, до такого об’єкта житлової нерухомості пільга застосовується

Власне, аналогічного висновку можна було дійти з попередньої консультації, яку з 18.08.2023 переведено до нечинних «у зв’язку з розміщенням уніфікованої редакції відповіді».

Разом з тим відповідей на запитання, як підтвердити той факт, що підприємницьку діяльність у своїй квартирі ФОП не веде, і чи слід узагалі щось підтверджувати, щоб фіскали нарахували податок із застосуванням пільги, нова уніфікована консультація все одно не дає.

У ній є лише згадка про п. 63.3 ПКУ, що зобов’язує платників податків ставати на облік за місцем проживання особи (основне місце обліку), а також за місцем розташування (реєстрації) рухомого та нерухомого майна, об’єктів оподаткування або об’єктів, які пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність (неосновне місце обліку).

Тож маємо надію, що ФОП, який подав ф. № 20-ОПП про наявність у нього за іншою адресою офісу, кафе, стоматологічного кабінету, виробничого цеху тощо, отримає свою пільгу автоматично, на підставі даних інформаційних систем ДПСУ. При цьому в більш скрутному становищі опиняться ті ФОП, які ведуть діяльність у сфері послуг. Бо надавати їх вони можуть виключно на території замовника, однак підтвердити, що при цьому їхня квартира не залучена до підприємницької діяльності, їм буде нічим.

Зверніть увагу! В консультації, що коментується, податківці спеціально уточнили, що загальна площа квартири, до якої застосовується пільга, враховується при обчисленні (розрахунок сумарної загальної площі, визначення питомої ваги) бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості.

Покажемо на прикладі, що вони хотіли цим сказати.

Приклад. Фізична особа у 2022 році* мала у власності:

квартиру площею 90 кв. м у Львові. Ставка податку (умовно!) — 0,4 % мінзарплати за 1 кв. м, тобто 26 грн (6500 х 0,4 %);

— квартиру площею 60 кв. м у Тернополі, за адресою якої фізособа — власник квартири зареєстрований як ФОП. Господарську діяльність у такій квартирі ФОП не веде, оскільки для цього орендує приміщення ресторану, про що подав до ДПІ ф. № 20-ОПП. Ставка податку (умовно!) — 1,2 % мінзарплати за 1 кв. м, тобто 78 грн (6500 х 1,2 %).

* У поточному році фізособи сплачують податок на нерухомість за попередній 2022 рік (п.п. 266.7.2 ПКУ). Саме тому для розрахунку ставки податку в прикладі застосовано розмір мінзарплати, встановленої законом на 01.01.2022, а саме 6500 грн.

Так от, податківці наголошують, що просто викинути з розрахунку квартиру в Тернополі, площа якої якраз і становить пільгові 60 кв. м, не можна! Згідно з п.п. 266.7.1 ПКУ податок на нерухомість у цьому випадку слід розраховувати так.

Загальна площа нерухомого майна у власності фізособи складає 150 кв. м (90 + 60).

Натомість оподатковувана площа дорівнює 90 кв. м (150 – 60).

Питома вага площі:

— квартири у Львові (90 кв. м / 150 кв. м) — 0,6;

— квартири в Тернополі (60 кв. м / 150 кв. м) — 0,4.

Відтак сума податку на нерухомість за 2022 рік за:

— квартиру у Львові: (90 кв. м х 26 грн/кв. м х 0,6) = 1404 грн;

— квартиру в Тернополі: (90 кв. м х 78 грн/кв. м х 0,4) = 2808 грн.

Тобто загальна сума податку, який доведеться сплатити власнику обох квартир за 2022 рік, становить 4212 грн (1404 + 2808). А якби помилково взяли до розрахунку тільки львівську квартиру, вважаючи, що тернопільська повністю потрапляє під пільгу, податок становив би всього 2340 грн (90 кв. м х 26 грн/кв. м). Хоча податківці, як і продавці на базарі, помиляються тільки на свою користь. ☺

2. Якщо ФОП квартирує в чужому помешканні. Тобто власником квартири є інша особа, скажімо, теща, ☺ а зять, який зареєстрував ФОП за її адресою, просто прописаний у цій квартирі. Чи матиме теща пільгу на 60 кв. м? І як залежатиме відповідь на це запитання від того, чи використовує зять тещину нерухомість у своїй підприємницькій діяльності?

Цю ситуацію роз’яснює інша консультація. Причому варто зауважити, що відповіді на такі запитання в БЗ раніше не було.

Висновок документа

Оскільки платником податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є власник квартири, то такий власник має право на пільгу із сплати податку

Як бачимо, діяльність ФОП-зятя аж ніяк не перешкоджає тещі претендувати на законну пільгу в розмірі 60 кв. м. Податківці пояснюють: п.п. 266.4.3 позбавляє пільги власника житлової нерухомості, якщо саме він, а не інша особа, використовує таку нерухомість з метою одержання доходів, зокрема, в підприємницькій діяльності.

Тож єдине, що може завадити тещі отримати свою пільгу, — це додаткова заборона, прописана в тому ж п.п. 266.4.3: жодні пільги (ані загальнодержавні, ані місцеві) не поширюються на об’єкти нерухомості, площа яких перевищує п’ятикратний розмір пільгованої площі. Для квартири, наприклад, — перевищує 300 кв. м.

За матеріалами сайту i.factor.ua

ФОП