Здавання в оренду нерухомості «несумісному» орендарю після 01.08.2023

Мова, як розуміємо, про наступну ситуацію.

ФОП до переходу на спецЄП був платником групи 2 єдиного податку (ЄП). На спецЄП здає в оренду нерухомість ТОВ — платнику податку на прибуток.

З 01.08.2023 у зв’язку зі скасуванням спецЄП такого ФОП автоматом буде повернуто у групу 2 ЄП.

Водночас у групі 2 можна перебувати, якщо орендарем є або населення, або платник ЄП (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ) (більше деталей щодо цього знайдете у статті «Орендний» ФОП групи 2 ЄП: якщо орендар — фізособа» // «Податки & бухоблік», 2023, № 26). Тобто платник ЄП групи 2 не має права надавати в оренду нерухомість іншому ФОП або юрособі, якщо вони не є платниками ЄП.

Як вихід із ситуації, ФОП хоче:

— з 01.10.2023 змінити групу 2 ЄП на групу 3 ставка 5 %, де співпраця з платниками податку на прибуток є дозволеною;

— оренду плату за серпень та вересень отримати від орендаря чи то до 01.08.2023 (коли ФОП ще є платником спецЄП), чи вже після 01.10.2023 (коли ФОП перейде у групу 3 ставка 5 %);

— здавання в оренду при цьому не припиняти.

Та питання у тому, чи буде це дійсно виходом із ситуації? Чи все одно матиме місце порушення умов перебування у групі 2 ЄП.

«Призупинення» оплати — не вихід

Якщо ФОП отримає орендну плату наперед, ще перебуваючи на спецЄП (тобто до 01.08.2023), це не вирішить проблему.

Як не вирішить проблему і отримання орендної плати з відстрочкою вже після 01.10.2023.

Чому? Бо податківці будуть аналізувати також статус ФОП у періоді здійснення діяльності — тобто у періоді фактичного перебування нерухомості в оренді.

Тож навіть якщо оплату буде отримано до 01.08.2023 чи з 01.10.2023, все одно

сам факт перебування нерухомості в оренді у «неправильного» орендаря після 01.08.2023 створюватиме негативні наслідки для ФОП

Тут здається, що ФОП наче і не «створює проблем» бюджету, бо з орендної плати буде сплачено ЄП за умовами саме групи 3. Але формально у податківців будуть всі підстави «скинути» ФОП зі спрощенки згідно з п.п. 9 п.п. 298.2.3 ПКУ.

Причому зробити це вони зможуть за наслідками документальної перевірки, яку проведуть згодом, але сам «скид» буде проведено «заднім числом» — з 01.10.2023 (п. 299.11 ПКУ), з оподаткуванням доходів, отриманих із цієї дати, за правилами загальної системи.

Тож не буде проблем, коли не буде самої діяльності, тобто не буде оренди. А для цього до 01.08.2023 слід розірвати договір оренди і оформити акт приймання-передачі нерухомості. Тобто взагалі відмовитися від орендних відносин із «проблемним» орендарем.

«Обхідний» маневр

Із цієї ситуації є інший вихід, що стане можливим завдяки новим нормам ПКУ, які буде додано Законом № 3219*.

* Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо особливостей оподаткування у період дії воєнного стану» від 30.06.2023 № 3219-IX.

Такому ФОП спочатку потрібно не пізніше 31.07.2023 подати заяву про відмову від спецЄП на користь загальної системи (більше деталей щодо цього знайдете у статті

«Труднощі переходу, або Де опиняться платники спецЄП з 1 серпня?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 59). Після цього ФОП формально опиниться на загальній системі з 01.08.2023. Потім не пізніше 31.08.2023 слід подати заяву про перехід із загальної системи на групу 3 ЄП ставка 5 %. Тоді

ФОП вважатиметься платником групи 3 ЄП ставка 5 % «заднім числом» з 01.08.2023 (новий п.п. 91.4.4 підрозд. 8 розд. XX ПКУ)

У такому разі:

— не обов’язково щось вигадувати з авансовою оплатою чи постоплатою. Хоча отримання оплати наперед дасть можливість зекономити на сплаті ЄП. Адже ЄП буде сплачено за ставкою 2 % замість 5 %;

— не слід нічого робити з договором оренди. Здаємо як здавали.

Якщо час упущено

А якщо ситуація ФОП «стала зрозумілою» вже у серпні, чи можна її якось виправити?

Дивіться. У такому разі слід «нівелювати» сам факт порушення, тобто здавання починаючи з 01.08.2023 нерухомості в оренду ФОП групи 2 платнику податку на прибуток.

Єдиний можливий варіант — це «перекинути» з 01.08.2023 всі оренді операції ФОП (саме всі операції зі здавання нерухомості в оренду, а не лише «проблемний» договір) на нього як на звичайну фізособу. Якщо у ФОП договір оренди з платником податку на прибуток — це і є вся його орендна діяльність, то із цим цілком реально впоратись.

Для цього слід: 1) укласти додаткову угоду до договору оренди, якою змінити з 01.08.2023 статус орендодавця з ФОП на звичайну фізособу; 2) якнайшвидше прибрати з ЄДР та Реєстру платників ЄП орендний код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»; 3) зробити так, щоб платежі за місяці, коли оренда буде від імені звичайної фізособи, орендар оподаткував та відобразив у звітності як виплати на користь звичайної фізособи (зокрема, з утриманням 18 % ПДФО та 1,5 % ВЗ); 4) в актах орендодавець виступав як звичайна фізособа.

Потім ФОП з 01.10.2023 змінює групу 2 ЄП на групу 3 ставка 5 % та з 01.10.2023 переоформлює договір знову на ФОП. Тобто оренду знову перекидає на «підприємницькі рейки» (у т. ч. обов’язково знову вносить до ЄДР та Реєстру платників ЄП орендний код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»).

У принципі, перехід у групу 3 ставка 5 % тут можна навіть дещо пришвидшити. Для цього потрібно зареєструвати припинення підприємницької діяльності, а потім зареєструватися знов з обранням групи 3 ставка 5 % з дати держреєстрації.

Такий варіант буде можливий завдяки новому п.п. 9¹.4.4 підрозд. 8 розд. XX ПКУ, який дозволяє повторне обрання спрощеної системи у 2023 експлатниками спецЄП, у т. ч. у разі повторної реєстрації ФОП.

У такому разі на «підприємницькі рейки» оренду знов можна буде перекинути з дати переходу у групу 3 ставка 5 %.