1. ОСББ: зміни

1.1. Нові правила для ОСББ: лічильники, тарифи і не тільки

Діяльність ОСББ завжди викликала багато питань і живий інтерес. І не дивно, адже стосується це практично всіх нас. Тому цю книгу ми вирішили присвятити саме ОСББ. А почнемо із Закону № 1060, який набув чинності з 1 травня 2021 року. Він вносить різні зміни до житлово-комунальної нормативки. Здебільшого нововведення стосуються установки загальнобудинкових лічильників, урегулювання питань із техобслуговування внутрішньобудинкових систем (у тому числі систем газопостачання), а також діяльності управителів. Подробиці читайте далі.

Насамперед нагадаємо: ОСББ — це не управитель, оскільки відповідно до п. 14 ч. 1 ст. 1 Закону № 2189 управителем може бути ФОП або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності. А об’єднання — непідприємницьке товариство (ч. 2 ст. 2 Закону про ОСББ). Тому нюанси, що стосуються управителів, до ОСББ не застосовуємо.

Загальнобудинкові лічильники

Тут зміни торкнулися двох моментів, пов’язаних із лічильниками на опалювання, гарячу і холодну воду.

Витрати операторів зовнішніх інженерних мереж (далі — оператор) на встановлення лічильників тепер включаються до тарифу (ч. 6 ст. 3 Закону № 2119). До внесення змін Законом № 1060 установка проводилася за рахунок спецвнесків від споживачів комунпослуг.

Якщо на момент, коли оператор надішле повідомлення про установку загальнобудинкових лічильників, вони вже будуть установлені, то плата за опалення, постачання гарячої і холодної води не повинна включати витрати на обладнання будинку/під’їзду лічильником.

Тобто мають бути два тарифи:

1) з урахуванням витрат на обладнання будинку лічильником;

2) без урахування таких витрат.

Якщо лічильник був установлений за рахунок співвласників, а з них усе ще стягувалася плата за тарифом з п. 1, то різниця між тарифами з п. 1 і п. 2 має відшкодовуватися за період з моменту установки лічильника до моменту узяття його на абонентський облік оператором. Різниця в тарифах зараховується до оплати майбутніх платежів.

* Цей обов’язок підкріплений штрафом для операторів, набуття чинності нормою про який перенесли на 01.08.2022.

Сюди потрапляють будинки, в яких не було таких лічильників станом на 02.08.2017 або вони на цю дату вийшли з ладу.

Увага! ОСББ може укладати договори про надання комунальних послуг, тільки якщо будинок обладнаний загальнобудинковими лічильниками (ч. 6 ст. 14 Закону № 2189 у новій редакції). Водночас договори про постачання і розподіл газу, а також про постачання і розподіл електроенергії можуть укладатися виключно безпосередньо з кожним із співвласників (ч. 2 ст. 14 Закону № 2189).

Крім того, раніше співвласники або ОСББ могли погоджувати умови встановлення загальнобудинкового лічильника з оператором, які відрізнялися б від запропонованих оператором.

Тепер же є тільки дві опції:

— за умовами, які пропонує оператор;

— самостійне оснащення лічильниками багатоквартирного будинку.

Обслуговування і повірка загальнобудинкових лічильників відбувається тепер у двох варіантах:

— за рахунок абонентської плати — для співвласників, які уклали індивідуальні договори;

— за рахунок співвласників, якщо був укладений колективний договір на постачання комунпослуги або договір уклали з колективним споживачем (тобто з ОСББ), або до обслуговування і перевірки залучили не постачальника комунпослуги, а стороннього госпсуб’єкта (ч. 4 ст. 17 Закону № 1314 у новій редакції).

А для того щоб ОСББ змогло залучити стороннього госпсуб’єкта для обслуговування і повірки загальнобудинкових лічильників (а не оператора), треба, щоб дотримувалася одна з умов (ч. 1 ст. 6 Закону № 2119):

— є укладений колективний договір про надання комунальних послуг;

— є договір із колективним споживачем (тобто з ОСББ);

— є рішення співвласників про порядок обслуговування і заміни лічильників.

Обслуговування внутрішньобудинкових систем

Переважно зміни стосуються обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання. Договір на обслуговування цих систем може укласти один з таких суб’єктів:

— управитель;

— ОСББ;

— уповноважена особа співвласників.

Договір укладається з компанією, що займається розподілом газу, або з госпсуб’єктом, який може здійснювати обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання. Обслуговування відбувається за рахунок співвласників.

Якщо договір укладений, то відповідальність за техобслуговування і безпечну експлуатацію газових внутрішньобудинкових систем нестиме компанія-розподільник або інший госпсуб’єкт (тобто ті, хто є стороною договору).

Якщо договір про обслуговування укладається не з компанією-розподільником, а з іншим госпсуб’єктом, то такій компанії-розподільнику треба повідомити про укладення договору протягом 15 днів з дати його укладення.

Та якщо повідомлення не відправити і не звернутися із заявою про укладення договору до компанії-розподільника, то вважатиметься, що співвласники приєдналися до договору на техобслуговування з компанією-розподільником, на території ліцензійної діяльності якої розташований відповідний будинок.

Поточний і капремонт внутрішньобудинкових систем газопостачання проводиться за рахунок співвласників будинку відповідно до кошторису, який надає компанія-розподільник або госпсуб’єкт, з яким укладений договір на обслуговування (ч. 3 ст. 19 Закону № 2189).

Управителі

Уточнили деякі нюанси, пов’язані з вибором співвласниками управителя багатоквартирного будинку (не ОСББ). Тепер положення Закону № 2189 відповідають Закону № 417.

У ч. 9 ст. 10 Закону № 417 установлено, що протокол, в якому закріплено рішення співвласників про вибір управителя, складається у двох примірниках. Один залишається в управителя, а другий — передається до виконкому селищної, сільської або міської ради за місцем розташування будинку.

Тепер і в Законі № 2189 одним із повноважень органів місцевого самоврядування визначено зберігання таких протоколів.

У разі якщо прибудинкова територія не оформлена (не знаходиться офіційно у власності або користуванні співвласників), послуги після прибирання та іншого обслуговування території навколо будинку можуть уключатися в кошторис витрат управителя на утримання будинку і прибудинкової території. Але тільки за договором зі споживачами. Крім того, межі і площа території, яку співвласники згодні утримувати, треба погоджувати з органами місцевого самоврядування. Цим усім перейматиметься управитель.

2. ОСББ як неприбутківець

2.1. Статус неприбутковості для ОСББ

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) — це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна*. При цьому ОСББ — це виключно неприбуткова організація, що накладає свій відбиток на статус і особливості функціонування цього об’єднання. Далі розглянемо особливості обліку в ОСББ через призму неприбутковості.

* Ст. 1 Закону про ОСББ.

ОСББ має бути неприбутковою організацією, яка не має своєю метою отримання прибутку для його розподілу між співвласниками. Про це прямо сказано в ст. 4 Закону про ОСББ.

Але врахуйте:

Умови неприбутковості

ОСББ вважається неприбутковою організацією, якщо одночасно відповідає таким трьом умовам (п.п. 133.4.1 ПКУ):

— створено та зареєстровано в порядку, визначеному Законом про ОСББ;

— в установчих документах міститься заборона на розподіл отриманих доходів (прибутків) або їх частини між членами об’єднання, працівниками (крім оплати їх праці, нарахування ЄСВ), членами органів управління та іншими пов’язаними з ними особами;

— внесено контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ і організацій (далі — Реєстр). При цьому ОСББ присвоюється ознака неприбутковості «0043». Дата присвоєння/скасування ознаки неприбутковості вказує на початок/закінчення її дії (пп. 4, 5 і 7 Порядку № 440).

Що стосується знову створеного ОСББ, то, якщо встигнути подати документи для внесення до неприбуткового Реєстру протягом 10 днів із дня своєї держреєстрації і за результатами розгляду таких документів ОСББ унесуть до Реєстру, то неприбутковим воно вважатиметься з дня держреєстрації (п. 4 Порядку № 440, 102.04 БЗ). Прохання про включення до Реєстру ОСББ можна зазначити в самій заяві про держреєстрацію — без надання окремої заяви. У такому разі разом із відомостями про держреєстрацію технічний адміністратор Єдиного державного реєстру юросіб і ФОП-підприємців (ЄДР) в електронній формі забезпечує передачу контролюючим органам відомостей про включення підприємства до Реєстру (п. 6 Порядку № 440).

Отже, якщо всі вищезгадані умови виконані, то можна сміливо керуватися правилами оподаткування, встановленими для неприбуткових організацій (п. 133. 4 ПКУ).

Головний принцип неприбутковості

Врахуйте: щоб надалі не втратити неприбутковий статус, ОСББ повинне чітко дотримуватися головного неприбуткового правила. А саме: отримані доходи ОСББ має право використати виключно для фінансування витрат на своє утримання, реалізацію мети (цілей, завдань) і напрямів діяльності, визначених його установчими документами (п.п. 133.4.2 ПКУ). Тобто основна фішка податкового обліку неприбуткової організації криється у напрямі витрат/виплат, які воно здійснює під час своєї діяльності.

До речі, виплати за цивільно-правовими договорами засновникам (учасникам), працівникам, членам організації, якщо такі витрати є фінансуванням вищезгаданих витрат, не вважаються забороненим розподілом. Такий висновок виходить із самої цієї норми Кодексу, такої ж позиції дотримуються фіскали (див. лист ДПСУ від 23.01.2020 № 251/6/99-00-04-02-02-06/ІПК).

Отже,

При цьому джерело надходження доходів ОСББ великої ролі не відіграє. Водночас для визначення можливої структури прибуткової частини ОСББ слід керуватися профільним «неприбутковим» законодавством. Детальніше про види доходу ОСББ читайте підрозділ 4.1 цієї книги.

А ось позбутися неприбуткового статусу можна у разі невідповідності неприбутківця та/або його установчих документів вимогам, установленим п. 133.4 ПКУ, у тому числі порушення головного принципу неприбутковості (п. 17 Порядку № 440).

Неприбутковий звіт

Неприбуткові організації, у тому числі ОСББ, подають замість прибуткової декларації Звіт про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 17.06.2016 № 553 (далі — Звіт), і річної фінансової звітності (п. 46.2 ПКУ). При цьому для неприбуткових організацій установлений річний звітний період (п.п. 133.4.7 ПКУ). Тобто вони повинні відзвітувати протягом 60 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) року (102.04 БЗ).

ОСББ, що підпадають під критерії мікропідприємств, малих підприємств, подають скорочену за показниками фінансову звітність (Фінансовий звіт малого підприємництва, Фінансовий звіт мікропідприємства) у складі Балансу і Звіту про фінансові результати (форми № 1-мс, № 2-мс). Причому чинне законодавство встановлює для «неприбутківців» право подавати скорочену за показниками фінансову звітність у будь-якому випадку (ч. 3 ст. 11 Закону про бухоблік). Проте фіскали вимагають від ОСББ, яке виросло з «малюків», подавати разом із Звітом повну фінзвітність: Баланс, Звіт про фінансові результати, Звіт про рух грошових коштів, Звіт про власний капітал і Примітки до річних звітів (форми №№ 1 — 5) (102.20.02 БЗ).

Підтвердженням подання фінзвітності разом із Звітом є позначка «+» у Звіті в комірці «ФЗ» таблиці «Наявність додатків» і в таблиці «Наявність поданих до Декларації додатків — форм фінансової звітності». Не буде порушенням і вважатиметься прийнятим Звіт, який поданий на день/місяць пізніше фінансової звітності, поданої в електронному вигляді як доповнення до цього Звіту за цей же звітний період. Тобто фінансовий звіт може випереджати подання самого Звіту, додатком до якого він є. Адже, як відзначають фіскали, контроль наявності представлених форм фінзвітності до Звіту здійснюється серед звітів, поданих раніше (102.20.02 БЗ). Тому, вважаємо, зворотну ситуацію (коли Звіт подається на день/місяць раніше фінзвіту) краще не допускати.

І не забудьте у Звіті, окрім позначки про додаток фінзвітності (п. 48.3 ПКУ), зазначити дату та номер рішення про включення неприбуткової організації до Реєстру, а також ознаку неприбутковості «0043». Ця інформація має статус обов’язкових реквізитів (пп. 46.1, 48.4 ПКУ).

Звітні заморочки

На думку податківців, формування доходів і витрат, які відображаються у Звіті, здійснюється за правилами бухобліку і фінзвітнсті. Відповідно момент їх виникнення не залежить від дати надходження / сплати грошових коштів.

ОСББ зазвичай показує отримані доходи в рядках 1.6, 1.7, 1.9 частини I Звіту, а в рядках 2.3, 2.4 — суми видатків (витрат). Ці показники заповнюються з урахуванням особливості діяльності неприбуткової організації відповідно до закону, що регулює діяльність такої неприбуткової організації (102.04 БЗ). Причому

Якщо суми доходів і витрат, які не потрапили до вищезгаданих рядків Звіту, то вони відображаються в рядках 1.11 «інші доходи» і 2.6 «інші видатки (витрати)» Звіту (102.04 БЗ).

Врахуйте: ситуація з неподанням порожнього Звіту, яка за відсутності діяльності передбачена п. 49.2 ПКУ, для неприбуткової організації малоймовірна. Адже, на думку фіскалів, неприбуткові організації зобов’язані подавати Звіт і форми фінзвітності як додаток до Звіту у разі наявності будь-яких показників, що підлягають декларуванню, навіть коли ці показники мають нульове значення або підлягають декларуванню у складі фінзвітності (102.20.02 БЗ). А як відзвітувати неприбутковій організації, яка отримала статус неприбутковості в середині кварталу звітного року?

У такому разі фіскали вимагають до контролюючого органу за місцем обліку подати (102.04 БЗ):

— за період перебування на загальній системі оподаткування — прибуткову декларацію за звітний період: квартал, півріччя, три квартали або рік (залежно від базового звітного (податкового) періоду, використовуваного прибутківцем). Така декларація містить показники діяльності, розраховані за період з першого календарного дня податкового періоду до дати включення до Реєстру, і квартальну фінансову звітність за відповідний звітний період;

— за період перебування в Реєстрі — Звіт за звітний період рік з показниками діяльності, розрахованими за період: з дати включення до Реєстру по останній календарний день звітного року, а також річну фінансову звітність.

Водночас ОСББ, поставивши позначку у відповідному спецполі, може подати доповнення з поясненнями в довільній формі до такої декларації / Звіту згідно з п. 46.4 ПКУ. Таке доповнення вважатиметься невід’ємною частиною декларації/Звіту. Платник податків, який подає звітність в електронній формі, наводить доповнення в електронній формі.

Отже: неприбуткові організації не є платниками податку на прибуток, але при цьому можуть бути платниками будь-яких інших податків/зборів, звітувати і сплачувати зобов’язання за ними, як і інші платники, згідно із загальними правилами ПКУ.

Інші податки/збори

Неприбуткова організація, у тому числі ОСББ, керується загальними правилами з ПДВшного розд. V ПКУ. Тобто правила ПДВ-реєстрації для них нічим не відрізняються від правил для інших суб’єктів господарювання. Тобто неприбуткові організації можуть реєструватися платниками ПДВ як в обов’язковому, так і в добровільному порядку.

Також ОСББ може бути платником земельного податку за умови держреєстрації права на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки (п.п. 270.1.1 і п. 286.1 ПКУ, п. 2 ст. 42 і ст. 125 ЗКУ).

Само собою, ОСББ сплачує всі «зарплатні» платежі, якщо в його штаті є фізичні особи, що виконують роботи за трудовими договорами, та всі обов’язкові платежі — у разі укладення з фізичними особами договорів цивільно-правового характеру на виконання робіт (лист ГУ ДПС у Запорізькій області від 16.02.2021 № 575/ІПК/08-01-33-02-10).

Крім того, ОСББ подає контролерам за основним місцем обліку повідомлення про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які здійснюється діяльність, за формою № 20-ОПП. У ньому зазначаються відомості про наявних у власності або користуванні земельних ділянках, житлових будинках і нежитлових будівлях (за наявності), які експлуатуються ОСББ, приміщеннях, які здаються в оренду або орендуються, тощо (116.11 БЗ, детальніше див. матеріал «2.3. ОСББ і форма № 20-ОПП» цієї книги).

2.2. Майно ОСББ

Як ви вже добре знаєте, мета створення ОСББ — це сприяння в управлінні, належному утриманні і використанні багатоквартирного будинку. Для виконання поставлених цілей товариство має право придбавати різне майно. Крім того, має свою специфіку облік самого багатоквартирного будинку. Кому належить право власності на цей будинок і як він відображається в обліку ОСББ, а також як обліковувати інше майно організації? Ось про це й піде мова в цьому матеріалі.

ОСББ відповідає за своїми зобов’язаннями коштами та майном об’єднання, від свого імені придбаває майнові і немайнові права та обов’язки. При цьому майно ОСББ утворюється за рахунок: (1) майна, переданого йому співвласниками у власність; (2) отриманих доходів; (3) іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом (ст. 4 Закону про ОСББ).

У принципі, усе майно, наведене в Законі про ОСББ, можна поділити на те, яке є приватною і спільною власністю власників приміщень. До приватної власності, безумовно, належать квартири і нежитлові приміщення. Майно, придбане ОСББ за рахунок внесків і платежів співвласників, є їх спільною власністю (ст. 4 Закону про ОСББ).

Спільне майно

Спільним майном багатоквартирного будинку є (ст. 328 ГКУ, п. 6 ст. 1 Закону № 417):

— приміщення загального користування (у тому числі допоміжні);

— несучі, захисні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;

— механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, що обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення;

— будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку і розташовані на прибудинковій території;

— права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія, у разі держреєстрації таких прав.

Строго кажучи, будь-яке спільне майно не належить ОСББ.

Між тим, усі придбання, здійснювані від імені ОСББ, певною мірою знаходяться під його контролем, тобто для цілей бухгалтерського обліку логічно такі придбання відображати на балансі об’єднання. Хоча безпосередньо сам багатоквартирний будинок слід обліковувати на позабалансовому рахунку як майно, передане в управління. А тепер про це детальніше.

Будинок: облік балансовий/позабалансовий

У сьогоднішніх реаліях прямих законодавчих норм, що говорять про передачу будинку з балансу ЖКГ на баланс ОСББ, немає. Хоча, зазначимо, що до 01.07.2015 діяла ст. 11 Закону про ОСББ, яка «узаконювала» зарахування будинку на баланс ОСББ.

У цілому практика, що сьогодні склалася, орієнтована на позабалансовий шлях обліку багатоквартирного будинку. І це логічно, оскільки увесь будинок (разом зі сходовими клітками, коридорами, ліфтами тощо) належить мешканцям. Тобто власниками квартир і загального майна будинку й надалі залишаються мешканці, роль ОСББ — управляти їх майном для комфортних умов життя. А згідно з принципом автономності особисте майно і зобов’язання власників юридичної особи не повинні відображатися в його фінансовій звітності. Крім того, від відображення «чужих» активів у складі звітності застерігає ще й принцип обачності (згідно з яким підприємствам слід уникати завищення оцінки активів і заниження оцінки зобов’язань).

До речі, у чинному Порядку № 301 мова йде тільки про списання будинку з балансу ЖКГ, а не про передачу його на баланс ОСББ. При цьому ОСББ передаються тільки паспорт будинку і один екземпляр технічної документації на будинок.

Отже, при отриманні будинку в обслуговування ОСББ відображає його на позабалансовому рахунку 025 «Майно в довірчому управлінні».

Інше майно

ОСББ — це, в першу чергу, юридична особа, яка зобов’язана вести бухоблік відповідно до Закону про бухоблік і діючих стандартів бухобліку. І як ми вже сказали, інше майно, яке ОСББ придбаває за компенсацію або отримує безоплатно для виконання поставлених цілей і завдань, організація обліковує за загальними правилами бухгалтерського обліку. Отже, попри те, що будь-який актив ОСББ, придбаний для здійснення своєї основної неприбуткової діяльності, на отримання економічних вигід не націлений, це жодним чином не заважає ОСББ обліковувати такі активи* у своєму балансі.

* Активи — це ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, призведе до отримання економічних вигод у майбутньому (п. 3 НП(С)БО 1).

Як правило, такі активи планується використовувати більше року, а отже, усі вони є класичними необоротними активами. Відповідно до НП(С)БО 7 їх бухоблік прямо залежить від вартості, а також від облікової політики підприємства. Якщо вартість сміттєвого бака та/або іншого подібного придбання перевищує вартісний поріг, установлений на підприємстві в наказі про облікову політику, то такий актив визнається основним засобом (ОЗ). А ось ті ж самі предмети, які не «перескочили» встановлений вартісний бар’єр, обліковуються у складі малоцінних необоротних матеріальних активів — МНМА.

До речі, якщо сміттєві баки надійшли на ОСББ у складі багатоквартирного будинку, то вони також продовжують обліковуватися за балансом. Якщо ж це придбання за кошти ОСББ, то вже такі об’єкти обліковуються на балансі ОСББ.

Само собою, такі об’єкти належать до спільної власності співвласників будинку. Адже вони цілком вписуються у визначення спільного майна, як «інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення», згідно з п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417.

Порядок відображення в обліку госпінвентаря, канцтоварів та інших активів, які планується експлуатувати більше року, також повністю підпорядковується загальним правилам бухгалтерського обліку, описаним вище.

Якщо строк служби придбаного госпінвентаря, канцтоварів та іншого дріб’язку складатиме менше року, то такі активи незалежно від їх вартості зараховують до запасів (п. 6 НП(С)БО 9). Залежно від характеру використання їх обліковують:

— або як інші матеріали (субрахунки 201, 209). Тут відображають госпінвентар, канцелярські дрібниці, які після початку їх використання повністю або частково втрачають первинні якості. Наприклад: ганчірки, мийні засоби, ручки і т. д.;

— або як МШП (рахунок 22). Тут зазвичай обліковують предмети багаторазового використання, які, як правило, до кінця строку використання не втрачають своїх властивостей. Наприклад: мітли, відра, калькулятори тощо.

При цьому ОСББ обліковує майно на балансі, спираючись на загальну «неприбуткову» специфіку.

Бухоблікове правило неприбутковості

Оскільки усі надходження на ОСББ розглядаються в чіткій відповідності із затвердженим кошторисом (тобто усі кошти мають цільове призначення), то загальні правила відображення в обліку таких коштів полягають у такому:

— у момент надходження цільових коштів дохід не визнається (п. 16 НП(С)БО 15);

— дохід визнається протягом тих періодів, в яких були визнані витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування (п. 17 НП(С)БО 15);

— цільове фінансування капітальних інвестицій визнається доходом протягом періоду корисного використання відповідних об’єктів інвестування (основних засобів, нематеріальних активів і т. п.) пропорційно сумі нарахованої амортизації цих об’єктів (п. 18 НП(С)БО 15).

Бухоблік придбань за рахунок цільових надходжень

Зміст господарської операції	Кореспонденція рахунків
Дт	Кт
Надходження цільових внесків
Нараховано внески співвласників	377	4841
Отримано внески від власників квартир	301, 311	377
Придбання сміттєвого бака
Оприбутковано сміттєвий бак	15	63
Введено в експлуатацію сміттєвий бак	112	15
Отримано цільове фінансування, віднесене до доходів майбутніх періодів	4841	69
Нараховано 100 % амортизації при введенні в експлуатацію	949	131
Визнано дохід від отриманого цільового фінансування в сумі нарахованої амортизації	69	745
Придбання госпінвентаря
Отримано відра, мітли	22	631
Передано відра і мітли в експлуатацію	949	22
Визнано дохід від отриманого цільового фінансування	4841	719
Придбано комп’ютер в офіс
Оприбутковано дорогий комп’ютер	15	63
Комп’ютер введено в експлуатацію	10	15
Отримано цільове фінансування, віднесене до доходів майбутніх періодів	4841	69
Нараховано амортизацію (щомісячно)	92	131
Визнано дохід від отриманого цільового фінансування (щомісячно)	69	745

2.3. ОСББ і форма № 20-ОПП

Чи треба подавати ОСББ форму № 20-ОПП? Якщо так, то що в такому разі там відображати? (м. Харків)

Платник податків зобов’язаний повідомляти про всі об’єкти оподаткування та об’єкти, пов’язані з оподаткуванням, фіскалам за основним місцем обліку відповідно до Порядку № 1588 (п. 63.3 ПКУ). У п. 8.1 Порядку № 1588 згадуються також об’єкти, через які здійснюється діяльність.

При цьому жодних винятків зазначені норми не містять. Тобто повідомлення за формою № 20-ОПП подають усі платники податків.

Ключове тут — чи можна зарахувати те або інше майно ОСББ до об’єктів оподаткування, об’єктів, пов’язаних з оподаткуванням, або об’єктів, через які здійснюється діяльність? Із підрозділа 2.2 ви вже зрозуміли, що майно в ОСББ може бути у:

— власності, у тому числі спільній сумісній (інвентар, канцтовари, столи, стільці, комп’ютери тощо);

— управлінні (житловий будинок, нежитлові приміщення тощо);

— користуванні (наприклад, комп’ютерну техніку ОСББ може орендувати, хоча відбувається це не часто).

Можна довго сперечатися щодо того, чи є майно ОСББ об’єктом, «гідним» форми № 20-ОПП. Та факт залишається фактом:

Податківці, на жаль, цей факт підтверджують (див. роз’яснення в категорії 116.11 БЗ).

1. Об’єкти, які здаються в оренду. Особливо нерухомість (наприклад, якщо ОСББ передає в оренду дах будинку, підвальні приміщення тощо).

Припустимо, що ОСББ здає в оренду дах будинку для розміщення рекламних конструкцій. Нагадаємо: дах — це частина спільної власності мешканців, переданої об’єднанню в управління. Тому в графі 9 («стан об’єкта оподаткування») зазначаємо 9 («здається в оренду»), а в графі 10 — 10 («довірче управління майном»). Тип об’єкта, вважаємо, можна зазначити 465 («секція»). Не найбільш відповідний код, але нічого більш відповідного в Довіднику типів об’єктів оподаткування немає.

2. Оформлені на ОСББ земельні ділянки. Зазвичай це земля під житловим будинком, а іноді — прибудинкова територія. І найчастіше це право постійного користування.

У формі № 20-ОПП у графі 9 ми зазначаємо 2 («експлуатується»), а в графі 10 — 6 («право постійного користування»). Тип об’єкта — 580 («земельна ділянка»).

Якщо ж земділянка не оформлена, то інформацію ми про неї у формі не зазначаємо.

Зазвичай у власності або оренді в ОСББ об’єктів немає (окрім, мабуть, офісної техніки і навіть це — рідкість). У більшості випадків нерухомість є частиною житлового будинку і перебуває в ОСББ в управлінні. У цій ситуації говорити про експлуатацію або будь-який інший стан об’єкта оподаткування, вважаємо, не зовсім коректно. Як і говорити про те, що будинок перебуває у власності або користуванні. А отже, і показувати сам житловий будинок або його нежитлові частини у формі № 20-ОПП також не зовсім правильно. Хіба що якісь із цих частин потім здаються в оренду. Тоді ми зазначаємо цю частину будівлі («експлуатується», «довірче управління майном»), а потім відображаємо надання цієї частини в оренду (див. вище). Проте виходячи з того ж роз’яснення в категорії 116.11 БЗ, податківці
хочуть бачити у формі № 20-ОПП ще й житлові будинки! У такому разі доведеться зазначати в графі 9 цифру 2 («експлуатується»), а в графі 10 — 10 («довірче управління майном»).

А от офісну техніку і меблі окремо відображати не треба. Хоча в Довіднику типів об’єктів оподаткування і є, наприклад, стіл (679).

2.4. Наслідки втрати неприбуткового статусу

Безумовно, кожна неприбуткова організація боїться втратити свій неприбутковий статус. У якому випадку з’являється ризик розпрощатися з неприбутковістю та які наслідки чекають такого «щасливця»?

Підстави для виключення

Підстави для виключення ОСББ з неприбуткового Реєстру визначені в п. 16 Порядку № 440 і п.п. 133.4.3 ПКУ. А саме, у випадку:

1) використання доходів (прибутків) неприбуткової організації для інших цілей, ніж утримання такої організації, реалізації мети (цілей, завдань) і напрямів діяльності, визначених п.п. 133.4.2 ПКУ;

2) розподілу доходів (прибутків) неприбуткової організації або їх частини серед засновників (учасників), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб;

3) невідповідності неприбуткової організації та/або установчих документів такої організації вимогам, установленим п. 133.4 ПКУ;

4) внесення до ЄДР запису про державну реєстрацію припинення неприбуткової організації (у результаті її ліквідації, злиття, приєднання, поділу або перетворення);

5) за ініціативою неприбуткової організації.

Як бачимо, вийти з неприбуткового Реєстру ОСББ може як добровільно, так і у зв’язку з порушенням вимог ПКУ. Зрозуміло, що втрата неприбуткового статусу загрожує ОСББ значними фінансовими втратами, тому відмовитися від нього за власною ініціативою — це випадок, імовірніше, нереальний.

Наслідки втрати статусу

Порушник неприбуткових умов виключається з Реєстру і вважається платником податку на прибуток для цілей оподаткування з першого дня місяця, наступного за місяцем, в якому здійснено таке порушення.

При цьому присвоєна йому ознака неприбутковості скасовується (п. 17 Порядку № 440):

— з першого числа місяця, наступного за місяцем, в якому сталося недотримання вимог п. 133.4 ПКУ;

— з дати припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, приєднання, поділу або перетворення);

— з дати надходження до контролюючого органу заяви неприбуткової організації про виключення з Реєстру за власною ініціативою.

А ось, власне, сам порядок дій платника при виключенні його з Реєстру залежатиме від того, хто таке порушення виявить: контролюючий орган або ж сам порушник. Причому механізм однаковий для всіх неприбутківців-порушників (102.04 БЗ).

У такому разі порушникові доведеться:

1) подати неприбутковий Звіт за період з початку року (чи з дати отримання неприбуткового статусу, якщо він отриманий пізніше) по останній день місяця порушення. У полі 2 зазначити номер місяця, в якому допущено порушення. Надати його потрібно протягом 20 календарних днів, наступних за останнім днем звітного місяця, в якому допущено порушення (п.п. 49.18.1 ПКУ).

Наприклад, якщо ви порушите вимоги п. 133.4 ПКУ в жовтні 2021 року, Звіт доведеться подавати за період з 01.01.2021 по 31.10.2021 і не пізніше 20.11.2021. У такому Звіті в полі 2 ви проставляєте номер місяця «10»;

2) зазначити (у частині II Звіту) і сплатити суму самостійно нарахованого зобов’язання з податку на прибуток.

Важливо (!):

Інші операції за місяць порушення на прибуток не оподатковують. Причому подати Звіт необхідно також, якщо статутні документи перестали відповідати вимогам п.п. 133.4.1 ПКУ, але ось податкові зобов’язання у такому разі нараховувати не потрібно.

Надалі за період з першого дня місяця, наступного за місяцем, в якому допущено порушення, по 31 грудня звітного року ОСББ зобов’язане:

(1) щокварталу подавати прибуткову декларацію і сплачувати в квартальні строки податок на прибуток (п.п. 49.18.2, п. 57.1 ПКУ) і

(2) щокварталу (разом з декларацією) подавати фінзвітність.

З наступного звітного податкового року ОСББ подає прибуткову декларацію і фінзвітність, сплачує податок у загальному порядку як звичайний платник податку на прибуток (п.п. 133.4.3 ПКУ, 102.04 БЗ).

Якщо контролери встановлять факт використання доходів ОСББ для цілей, не передбачених п.п. 133.4.2 ПКУ, вони виключать таку організацію з Реєстру і нарахують зобов’язання з податку на прибуток, штраф і пеню.

Врахуйте: розподіл доходів серед учасників (інших заборонених осіб) — це не що інше, як використання доходів для цілей, не передбачених п.п. 133.4.2 ПКУ.

Тобто і в цьому випадку нарахування зобов’язань, штрафу та пені не уникнути.

Виявивши порушення, контролери нарахують податкові зобов’язання, штраф і пеню на суму всіх операцій починаючи з першого числа місяця, в якому допущено порушення. А ось у разі невідповідності статутних документів податкові зобов’язання/штраф/пеня будуть нараховані тільки починаючи з місяця, наступного за місяцем порушення, тобто з дати виключення організації з Реєстру неприбутківців. Адже в п.п. 133.4.4 ПКУ про таке порушення нічого не сказано.

Радує, що на період карантину на штрафи і пені накладений мораторій. Тому поки вони порушникові не загрожують (п. 52¹ розд. 10 підрозд. ХХ ПКУ).

Повторна реєстрація неприбутківцем

Після закінчення звітного календарного року, в якому ОСББ було виключено з неприбуткового Реєстру, товариство може подати повторно заяву про включення до Реєстру. До такого висновку фіскали доходять у листі ДФСУ від 19.06.2017 № 726/6/99-99-15-02-02-15/ІПК. Аргументацію знаходимо в п.п. 133.4.3 ПКУ, який говорить про перехід з наступного календарного року на загальні правила оподаткування платника, що порушив умови неприбутковості. Тобто тільки з наступного року ОСББ може відновити свої права та обов’язки, у тому числі й можливість потрапити до неприбуткового Реєстру.

При цьому рішення про включення, повторне включення, відмова про включення (повторне включення) ОСББ до Реєстру контролюючі органи повинні прийняти протягом 3 робочих днів з дня отримання реєстраційної заяви і документів (п. 8 Порядку № 440), що додаються до нього.

3. Внески та платежі співвласників

3.1. Внески та платежі співвласників

Одним з основних і вагомих джерел надходжень ОСББ є внески і платежі співвласників багатоквартирного будинку. Які бувають види таких внесків і платежів? Як внески відображаються в обліку та звітності, що з ПДВ-обліком, чи потрібен РРО? Відповіді на ці запитання ви знайдете далі.

Які бувають внески?

Обов’язкові внески і платежі на утримання і управління будинком здійснюють виключно співвласники. Такий висновок дозволяють зробити п. 3 розд. ІІІ Типового статуту ОСББ в діючій редакції і ст. 10, 15, 16, 17, 21 Закону про ОСББ. Як правило, до таких надходжень від співвласників відносять:

— членські внески. Це грошові внески, які періодично сплачуються співвласниками без будь-яких цілей і умов їх витрачання. Йдуть вони, як правило, на покриття поточних статутних витрат об’єднання (є, по суті, нецільовими надходженнями);

— цільові надходження. Зазвичай під ними розуміють кошти, що надходять об’єднанню на чітко обумовлені цілі, — під конкретні цілі у рамках статутної діяльності, зі встановленням умов їх витрачання. Такі кошти не можуть бути вільно перенаправлені на інші цілі без відповідного рішення. Важливо:

— відрахування в ремонтний і резервний фонди.

Мета створення фондів — накопичити кошти на проведення дорогих робіт. За рахунок коштів спецфондів можуть покриватися такі витрати ОСББ:

— за рахунок ремонтного фонду — витрати на проведення капітального або поточного ремонту спільного майна ОСББ;

— за рахунок резервного фонду — витрати на проведення аварійних (незапланованих) робіт і на усунення збитку; на обладнання будинку засобами обліку, впровадження енергоощадних заходів, обладнання під’їздів місцями охорони тощо.

Як бачимо, левову частку бюджету ОСББ складатимуть саме членські внески та інші платежі співвласників. Порядок сплати, перелік, розмір внесків і платежів установлюються загальними зборами відповідно до законодавства і статуту ОСББ.

Бухоблік внесків

Нарахування членських внесків та інших платежів мешканців на утримання ОСББ обліковують також як цільове фінансування і відображають за кредитом субрахунку 484 «Внески на утримання ОСББ».

При цьому у момент нарахування таких внесків доходи не виникають. Відобразити їх належить пізніше — коли будуть понесені витрати на утримання ОСББ (наприклад, нарахована заробітна плата працівників із відрахуваннями на соціальне страхування, придбані канцелярські товари, оформлена передплата на періодичні видання, понесені витрати на ПММ для службового транспорту і т. д.).

Загальні правила відображення коштів цільового фінансування в обліку полягають у такому:

— у момент надходження цільових коштів дохід не визнається (п. 16 НП(С)БО 15);

— дохід визнається протягом тих періодів, в яких були визнані витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування (п. 17 НП(С)БО 15);

— цільове фінансування капітальних інвестицій визнається доходом протягом періоду корисного використання відповідних об’єктів інвестування (основних засобів, нематеріальних активів і т. п.) пропорційно сумі нарахованої амортизації цих об’єктів (п. 18 НП(С)БО 15).

Оскільки доходи визнаються на рівні витрат, а при амортизації основних засобів вони визнаються у розмірі нарахованої амортизації, то за цільовими надходженнями в обліку ОСББ не може бути прибутку або збитку.

Бухгалтерський облік внесків і платежів співвласників

Зміст господарської операції	Кореспонденція рахунків
Дт	Кт
1. Цільові внески власників
Нараховано внески співвласників	377	4841
Отримано внески від власників квартир	301, 311	377
Використання цільових внесків на поточні витрати
Нараховано заробітну плату адмінперсоналу ОСББ і ЄСВ на їх зарплату	92 92	661 651
Відображено інші витрати на утримання і функціонування ОСББ (вартість канцтоварів, МШП, оплата вартості послуг сторонніх організацій)	92	20, 22, 631, 685
Визнано дохід від цільового фінансування на рівні понесених витрат	4841	719
Використання цільових внесків на капітальний ремонт будинку
Оплачено роботи підрядника	631	311
Понесено витрати капітального характеру і поліпшення введено в експлуатацію	949*	63, 65, 66, 68
Визнано дохід від отриманого цільового фінансування	4841	745
* Оскільки ремонтується будинок, який не належить ОСББ (а знаходиться тільки в управлінні), витрати на його поліпшення не підлягають капіталізації.
2. Формування спецфондів ОСББ
Відображено заборгованість власників багатоквартирного будинку за вкладами до резервного фонду ОСББ	377	4842*
Отримано внески від власників до каси або на поточний рахунок ОСББ	301, 311	377
* Враховуючи, що джерелом коштів є внески співвласників, то в цьому випадку застосовуємо субрахунок 484.

Відображення в неприбутковому Звіті

При заповненні неприбуткового Звіту орієнтуємося на бухоблік — тобто доходи/витрати відображаємо у Звіті у момент їх виникнення, незалежно від дати надходження або сплати коштів. Цієї позиції дотримуються і податківці (листи ДПСУ від 28.12.2019 № 2229/6/99-00-07-02-02-15/ІПК, ДФСУ від 20.02.2018 № 691/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 05.11.2020 № 4549/ІПК/99-00-05-05-02-06).

Більше того, фіскали намагаються звіряти доходи і витрати із Звіту з даними фінансової звітності, яка є невід’ємним додатком до Звіту.

При цьому прибуткові рядки 1.1 — 1.11 і видаткові рядки 2.1 — 2.6 Звіту треба заповнювати з урахуванням особливостей діяльності ОСББ відповідно до закону, що регулює діяльність такого об’єднання.

Зокрема, разові, періодичні, цільові (у тому числі членські) внески та інші платежі співвласників слід відображати в рядку 1.7 «разові, періодичні, цільові внески та відрахування засновників і членів» частини І неприбуткового Звіту.

ПДВ-облік

Відразу скажемо, внески і платежі, що надходять у вигляді грошових коштів на банківський рахунок об’єднання від власників приміщень на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності об’єднання, не підпадають під об’єкт оподаткування ПДВ, оскільки вони не є оплатою операцій з постачання товарів або послуг.

З цим повністю згодні і фіскали (листи ДПСУ від 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, від 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, від 01.09.2021 № 3254/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Отже, такі надходження також не враховуватимуться в «мільйонному» критерії для обов’язкової реєстрації ПДВ.

Членські внески і РРО

При здійсненні розрахункових операцій ОСББ орієнтуються на загальні правила застосування РРО із Закону про РРО. Тобто

Немає розрахункової операції — немає і РРО/ПРРО.

При цьому розрахунковою операцією є приймання від покупця готівкових коштів* за місцем реалізації товарів (послуг), видача готівки за повернений товар і оформлення розрахункових документів з перерахування коштів у банк покупця (ст. 2 Закону про РРО).

* А також при оплаті за допомогою банківських карток через платіжний термінал (у разі самостійного його використання ОСББ). Зважаючи на специфіку ОСББ, далі говоритимемо тільки про готівкові розрахунки.

Отже, готівкові розрахунки, не пов’язані з продажем товарів (наданням послуг), ОСББ (як і будь-які інші суб’єкти господарювання) можуть здійснювати в касах підприємства з оформленням прибуткових і видаткових касових ордерів і не морочитися з РРО.

Оскільки при приймання вступних, членських і цільових внесків від власників об’єднання ніякої реалізації товарів, робіт (послуг) ОСББ не здійснює, то і РРО/ПРРО застосовувати не потрібно.

У принципі, податківці такий підхід підтримують (див., наприклад, лист ДФСУ від 12.04.2019 № 1582/6/99-99-14-05-01-15/ІПК). Але водночас вони украй підозріло ставляться до готівкових внесків, вважаючи, що в таких надходженнях часто приховують оплату товарів або послуг (див. лист ДФСУ від 22.12.2018 № 5378/6/99-99-14-05-01-15/ІПК). Тому будьте готові доводити, що ви отримали саме внески.

3.2. З «коли» співвласнику платити в ОСББ?

ОСББ створено в серпні. Фактично у будинку люди проживають лише в декількох квартирах. З якого моменту співвласники зобов’язані перераховувати квартплату об’єднанню: із дня реєстрації ОСББ чи з дня, зазначеного в протоколі загальних зборів засновників? (м. Кривий Ріг)

Сподіваємося, що, створюючи ОСББ, ви дотрималися всіх формальностей, пов’язаних з прийняттям рішення засновниками об’єднання.

Зокрема:

— необхідна кількість голосів для прийняття рішення про створення ОСББ — більше половини загальної кількості усіх співвласників (ч. 9 ст. 6 Закону про ОСББ);

— особлива умова для новобудов — можливість провести установчі збори для створення об’єднання тільки у разі, коли проведено держреєстрацію права власності на більше ніж половину квартир та нежитлових приміщень у такому будинку (ч. 3 ст. 10 Закону № 417).

Щоб відповісти на запитання, треба також розуміти, створюється ОСББ одразу після введення в експлуатацію будинку (новобудова) чи об’єднання створили в давно побудованому будинку.

Нагадаємо також, що під квартплатою розуміємо житлові послуги (послуги з управління багатоквартирним будинком: прибирання спільних внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, утримання ліфтів тощо) (ст. 5 Закону № 2189).

Розглянемо обидва варіанти.

По суті, щойно фізособа/юрособа отримала право власності у зданій в експлуатацію новобудові, вона стає ще й співвласником спільного майна у будинку (ч. 1 ст. 5, пп. 1, 2 ч. 1 ст. 7 Закону № 417). Тому,

Хоча ніхто не забороняє відстрочити перерахування цих платежів за допомогою зазначення про це в рішенні загальних зборів, оформленому протоколом. Наприклад, доти, доки об’єднання не укладе договір із постачальниками житлових послуг або не знайде працівників, які погоджуються це робити (прибирання території, утримання ліфта тощо).

Крім того, не забувайте, що загальні збори мають розмір цих внесків та платежів визначити! За рішення про перелік, а також розмір внесків та платежів мають проголосувати не менш ніж двох третин загальної кількості співвласників. А якщо у статуті не передбачене прийняття таких рішень — половина загальної кількості співвласників. Такі правила встановлено у ч. 14 ст. 10 Закону про ОСББ.

Також для того щоб ОСББ могло будинком управляти, забудовник повинен передати об’єднанню паспорт і техдокументацію на будинок. Іноді забудовники грішать тим, що не передають об’єднанню ці документи. У такому разі виникають проблеми з обстоюванням ОСББ інтересів співвласників.

Щодо побудованого будинку, по суті, та ж історія. Щойно створюється ОСББ, усі власники квартир можуть перераховувати платежі з утримання будинку об’єднанню. Тут також законодавець не встановив прямої заборони на відстрочення. Тобто в рішенні загальних зборів, оформленому протоколом, можна це питання врегулювати.

Проте знову ж таки не забувайте про вимоги щодо кількості голосів для прийняття рішення про перелік, а також розмір внесків та платежів, щодо яких ми зазначили вище.

Підсумуємо. Як у випадку з новобудовою, так і в ситуації з побудованим будинком платежі, пов’язані з управлінням будинком, можуть йти через ОСББ з моменту його створення. Проте можна таке перерахування відстрочити рішенням загальних зборів співвласників доти, доки об’єднання не укладе необхідні договори та/або не підшукає відповідний персонал.

3.3. Чи можна оскаржити розмір внесків?

Один із наших читачів поділився такою ситуацією. У ОСББ є прибиральниця. Протягом двох місяців вона відсутня. Мешканці вимагають переглянути внески за ці два місяці, оскільки прибирання туди включено. Але в протоколі ж прописаний тариф. Чи можна його зменшити? Питання непросте. Але ми з радістю допоможемо в ньому розібратися.

Нагадаємо: ОСББ має право самостійно забезпечувати утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування загальним майном у такому будинку. Таке право можна реалізувати шляхом залучення до робіт/послуг (ст. 22 Закону про ОСББ):

— співвласників;

— сторонніх фізичних і юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Також не забувайте, що ОСББ може залучити ще й управителя для виконання тих чи інших функцій.

Якщо якась із послуг не надається, то перегляд платежу — цілком логічна дія з боку ОСББ. Ось тільки процедура його проведення залежить від того, ким є прибиральниця — одним із співвласників чи сторонньою фізособою/юрособою.

Якщо йдеться про сторонню фізособу/юрособу, то треба враховувати ще й положення договору.

Перегляд на загальних зборах

Перший можливий варіант у цьому випадку — провести перегляд тарифів через загальні збори співвласників. При цьому такий варіант можливий як у разі, коли надаються послуги з прибирання співвласником, так і коли прибиранням займається стороння фізособа/юрособа за договором.

За загальним правилом саме у виключній компетенції загальних зборів перебуває, зокрема, право визначення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів співвласників (абз. 7 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ, п. 3 розд. ІІІ Типового статуту ОСББ).

Відповідно, якщо жодних нюансів статут ОСББ не містить, то

Загальні збори може скликати ініціативна група з 3 і більше співвласників або правління ОСББ (ч. 3 ст. 10 Закону про ОСББ, п. 5 розд. ІІІ Типового статуту ОСББ).

Правління як виконавчий орган не уповноважений переглядати встановлений загальними зборами розмір внесків і платежів. При цьому загальні збори не можуть делегувати такі повноваження правлінню, оскільки це виняткова компетенція зборів. Хоча в компетенції цього органу — укладення договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням (абз. 5 ч. 20 ст. 10 Закону про ОСББ).

Хоча на практиці правління в ситуації ненадання тих чи інших послуг усе ж переглядає розмір платежів. Проте для цього такі повноваження закріплюють у рішенні загальних зборів співвласників або у статуті. Але, як ми сказали вище, це не зовсім відповідає положенням Закону про ОСББ.

Оскарження через суд

Другий варіант складніший — якщо загальні збори не виходить скликати або там не приймається рішення на користь перегляду тарифів, то невдоволеним співвласникам можна звернутися до суду. І у разі, якщо буде нарахована заборгованість зі сплати внесків, посилатися на те, що послуга не надавалася.

Крім того, у позові необхідно зробити акцент на тому, що стягнення коштів за ненадані послуги порушує права мешканця, який подає позов.

Але зауважте: голослівних заяв співвласників про те, що послуги не надавалися, мало. Суду треба пред’явити докази.

У цьому випадку можна фіксувати відсутність надання послуг з прибирання шляхом складання акта або акта-претензії.

Для цього співвласникам треба викликати представника ОСББ (наприклад, голову) і в акті зафіксувати те, що послуги з прибирання дійсно не здійснюються.

За основу можна взяти акт-претензію з додатка до постанови КМУ від 27.12.2018 № 1145. У ньому зазначити:

— замість «згідно з договором…» — «на підставі рішення загальних зборів… визначено, що прибирання території здійснюється…»;

— проблему — «не здійснюється прибирання… за період з … по …»;

— фіксацію факту відсутності прибирання («за результатами перевірки встановлено… вирішили…»;

— дані ОСББ і споживача.

Якщо прибирання здійснюється сторонньою особою (юридичною чи фізичною) за договором з ОСББ, то вважаємо, що в цій ситуації акт-претензію повинна підписувати така особа.

У разі ж якщо ОСББ спробує стягнути суми з урахуванням вартості ненаданих послуг через суд із співвласників, то останні можуть подавати відзив на позов у процесі розгляду. До нього можуть додаватися все ті ж акти.

Прибирання території —на управителеві

Якщо ОСББ передоручив частину або всі обов’язки управителю, то тут діють ще спеціальні норми підзаконних актів.

Щодо управителів діє спеціальний нормативно-правовий акт — Порядок № 482. Відповідно до п. 4 цього Порядку перерахунок може здійснюватися за ініціативою управителя або на підставі визнаного управителем акта-претензії від споживача.

Якщо ж перерахунок проводиться за актом-претензією, то він здійснюється протягом 1 місяця, що настає за місяцем отримання акта-претензії або дати, коли претензія вважається визнаною управителем.

Перерахунок відображається управителем у періоді нарахування, що настає за періодом перерахунку.

При цьому сума перерахунку зараховується споживачеві в оплату майбутніх платежів (крім випадків, коли договір з управителем припиняється). Про що говорить п. 5 Порядку № 482.

Підкреслимо: такий порядок перерахунку не стосується ОСББ. ОСББ не є управителем в розумінні чинного законодавства.

3.4. «А Баба Яга проти…» створення ОСББ

Власники деяких квартир та нежитлових приміщень (фізособи та юрособи) не хочуть створювати ОСББ та платити внески і платежі. Що робити? (м. Кривий Ріг)

Спочатку треба визначитися із статусом незгодних власників. Важливо також розуміти їх кількість. І тільки потім переходити до алгоритму дій.

Якщо ми говоримо вже про діюче ОСББ, в якому є власники приміщень, які не хочуть брати участь у цьому об’єднанні і сплачувати внески, то вибору у них немає. Бо поняття «членство в ОСББ» вже не існує.

Так, раніше була норма в ст. 9 Закону про ОСББ, яка передбачала порядок вступу в члени ОСББ. Зокрема, треба було написати письмову заяву. Але на сьогодні рішення загальних зборів, прийняті відповідно до статуту об’єднання, є обов’язковими для всіх співвласників (ст. 10 Закону про ОСББ у чинній редакції). Крім того,

Про це говорить ст. 15 Закону про ОСББ.

Тобто неважливо: член ОСББ — фізособа або юрособа чи вони вважають себе поза ОСББ. Якщо власник — доведеться платити.

Якщо ви знаходитеся на етапі створення ОСББ і вже є незгодні, то тут ситуація така.

За створення об’єднання на установчих зборах співвласників має проголосувати більше половини всіх співвласників (ч. 9 ст. 6 Закону про ОСББ). При цьому у кожного співвласника буде кількість голосів, пропорційна співвідношенню частини площі квартири (нежитлового приміщення) співвласника до загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку (ч. 7 ст. 6 Закону про ОСББ). І тільки якщо в одного співвласника більше 50 % площі всіх приміщень багатоквартирного будинку, то у кожного співвласника буде по одному голосу (ч. 8 ст. 6 Закону про ОСББ).

Не буде рішення — не буде й ОСББ. Тому якщо незгодних співвласників більше половини, то об’єднання створити не вдасться.

Оскільки серед обов’язків співвласників — сплата внесків і підпорядкування рішенням ОСББ, то об’єднання має право вимагати від тих, хто відмовляється, виконання своїх зобов’язань. У тому числі й стягувати не сплачені ОСББ внески. Тут рекомендуємо:

— направити вимогу про оплату внесків і платежів (це можна зробити письмово, відправивши таку вимогу на адресу мешканця поштою (з описом вкладення і повідомленням про вручення) або вручити йому під підпис);

— якщо вимога не виконується — звернутися до суду з позовом про стягнення внесків.

Також за несплату внесків і платежів ОСББ може обмежувати того або іншого співвласника в користуванні загальним майном. Як показує судова практика, відключення, приміром, електропостачання за борги з внесків цілком допускається (див., наприклад, постанову ВС від 22.07.2020 у справі № 210/19958/15-ц*). Головне — прописати можливість обмежувати у використанні загального майна.

* Див. за посиланням: reyestr.court.gov.ua/Review/90643564.

Статус «власник» автоматично означає «учасник ОСББ». А оскільки власник бере участь в об’єднанні, то й обов’язки співвласника треба виконувати (у тому числі сплачувати внески і платежі).

А ось якщо у співвласників є претензії до рішень ОСББ, то можна організувати їх перегляд. Зібрати ініціативну групу з трьох осіб та провести загальні збори співвласників. Якщо ж перегляд не відбудеться, а співвласник вважає, що його права було цим порушено, — оскаржити неприйнятне рішення в суді.

3.5. Комунальні платежі через ОСББ

Досить популярна ситуація: ОСББ від свого імені укладає договори з постачальниками комунальних послуг і здійснює їх оплату. У свою чергу, вартість цих послуг компенсують мешканці (згідно з показаннями квартирних лічильників). Чи має така схема роботи право на життя? Як правильно відображати такі операції у бухобліку? Що з ПДВ-обліком таких операцій та чи треба застосовувати РРО? Ось ці питання ми й розглянемо в цьому матеріалі.

Насправді, для отримання комунальних послуг мешканцями багатоквартирного будинку Закон № 2189 передбачив використання трьох моделей договірних відносин із виконавцем відповідної комунальної послуги (ч. 1 ст. 14 Закону № 2189):

(1) індивідуальний договір, який укладається з кожним співвласником окремо;

(2) колективний договір, що укладається від імені і за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку керівником або іншою уповноваженою співвласниками особою;

(3) договір про надання комунальних послуг з колективним споживачем, що укладається з ОСББ або іншою юридичною особою, яка об’єднує усіх співвласників такого будинку та в їх інтересах укладає відповідний договір.

Ці послуги згідно з ч. 2 ст. 14 Закону № 2189 надаються виключно на підставі індивідуального договору, що укладається між співвласником багатоквартирного будинку і виконавцем відповідної комунальної послуги.

Відносно інших комунальних послуг третій варіант моделі договірних відносин цілком прийнятний. Головне, щоб рішення про вибір відповідної моделі було зафіксоване рішенням загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Далі розглянемо облік операцій при роботі за третьою моделлю договірних відносин.

Бухгалтерський облік комунальних послуг

Для ОСББ у бухобліку ніяких окремих правил не встановлено. Тому орієнтуватися потрібно на загальні принципи, сформульовані в Законі про бухоблік і НП(С)БО.

Згідно з описуваною моделлю відносин з виконавцем комунальних послуг ОСББ оплачує такі послуги самостійно, але за рахунок коштів мешканців. Таким чином, оплата комунальних витрат для ОСББ, по суті, є транзитними платежами. Як відомо, транзитні платежі проходять повз доходи і витрати підприємства. Адже не виконуються умови визнання доходів/витрат — не відбувається ні зменшення, ні збільшення власного капіталу (п. 5 НП(С)БО 15, п. 6 НП(С)БО 16).

При цьому в ОСББ за договором з виконавцем виникає зобов’язання, яке об’єднання відображає в обліку при виконанні умов з п. 5 НП(С)БО 11:

1) його суму можна достовірно оцінити;

2) виникне ймовірність зменшення економічних вигід унаслідок його погашення.

Як правило, ці умови виконуються на дату отримання документа, що підтверджує вартість комунальних послуг. На цю ж дату у ОСББ виникає ймовірність отримання майбутніх економічних вигід (у вигляді отримання компенсації від мешканців). Отже, ОСББ одночасно із зобов’язаннями визнає дебіторську заборгованість (п. 5 НП(С)БО 10).

Сформовані заборгованості погашаються при отриманні коштів від мешканців і перерахуванні їх виконавцеві комунальних послуг.

Неприбутковий Звіт

Транзитні надходження, по-перше, можуть заходити тільки від співвласників багатоквартирного будинку. Такий висновок випливає виходячи з вимог Закону про ОСББ. По-друге, такі кошти відносять до цільових надходжень, адже вони можуть бути спрямовані виключно в рахунок оплати відповідних комунальних послуг. При цьому, вважаємо, у неприбутковому Звіті їм не місце, оскільки ці кошти для ОСББ є транзитними, тобто вони не можуть обліковуватися в «прибуткових» рядках Звіту.

ПДВ-облік транзитної комуналки

Правила ПДВ-обліку поширюються на ОСББ також, як і на будь-якого іншого суб’єкта господарювання. Тобто ОСББ може:

— добровільно отримати статус платника ПДВ згідно з п. 182.1 ПКУ (щоправда, навряд чи це йому потрібно);

— потрапити під обов’язкову ПДВ-реєстрацію, якщо загальна сума від здійснення оподатковуваних операцій з постачання товарів/послуг, нарахована (сплачена) йому протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищить 1 млн грн (без урахування ПДВ) (п. 181.1 ПКУ).

Зрозуміло, варіант з обов’язковою ПДВ-реєстрацією вже точно об’єднання не порадує. Тому важливо розуміти, які операції включаються в розрахунок мільйонного критерію для обов’язкової реєстрації, а які ні. Одразу скажемо: сюди повинні потрапляти тільки операції, що підлягають оподаткуванню ПДВ. Якщо ж операція неоподатковувана, то враховувати її суму в розрахунку не треба. Але візьміть до уваги: податківці в розрахунок включають у тому числі,пільгові операції.

А тепер з’ясуємо: чи є отримання транзитних платежів за комуналку оподатковуваною операцією?

Як відомо, об’єктом ПДВ-оподаткування є операція постачання товарів (послуг). Для цілей розд. V ПКУ електрична і теплова енергія, газ, пара, вода, повітря (охолоджене чи кондиціоноване) є товаром. А постачанням товару в посередницькому випадку є його передача згідно з договором, за яким сплачується комісія (винагорода) за продаж або купівлю (п.п. «е» п.п. 14.1.191 ПКУ). Оскільки ОСББ ніякої винагороди не отримує, то й постачання товару тут немає.

Погоджуються з неоподатковуваністю такої транзитної комуналки і податківці. Вони стверджують, що в ОСББ відсутній об’єкт оподаткування ПДВ, оскільки об’єднання не здійснює операцій з постачання мешканцям води, теплової енергії, природного газу та електричної енергії. А тільки перераховує кошти власників жилих і нежилих приміщень безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які, власне, і поставляють такі товари/послуги (лист ДФСУ від 27.06.2017 № 851/6/99-99-15-03-02-15/ІПК). При цьому фіскали зазначають: якщо ОСББ для власників жилих і нежилих приміщень установлює окрему плату за послуги з перерахунку отриманих від таких власників коштів підприємствам, організаціям, які поставляють комунальні послуги, в ОСББ виникає об’єкт оподаткування ПДВ виходячи з
вартості поставлених послуг. Тобто, на думку фіскалів,

Цю позицію підтримує Мінфін (див. лист від 05.07.2012 № 31-08310-3-8/4538). Таким чином: сума транзитних комунальних платежів ніяк не впливає на необхідність реєстрації ОСББ платником ПДВ.

Навіть якщо ОСББ волею випадку отримає статус небажаного ПДВшника, то суми транзитних платежів на його податкові зобов’язання жодним чином не вплинуть. І врахуйте: якщо на ОСББ — платника ПДВ буде складена ПН на транзитні суми, включати її в податковий кредит не можна. Адже так само, як немає постачання товарів мешканцям, немає і їх придбання від виконавця комунальних послуг.

Чи потрібний РРО/ПРРО?

Суб’єкти господарювання, які здійснюють розрахункові операції в готівковій та/або безготівковій формі (із застосуванням платіжних карток, платіжних чеків, жетонів тощо) при продажу товарів (наданні послуг) у сфері торгівлі, громадського харчування і послуг, а також операції з приймання готівки для подальшого переказу, зобов’язані проводити такі операції через РРО/ПРРО (п. 1 ст. 3 Закону про РРО). При цьому п. 14 ст. 9 Закону про РРО передбачено звільнення від РРО/ПРРО.

Але врахуйте: дія цієї пільги поширюється на суб’єктів господарювання, які надають виключно послуги і здійснюють розрахунки виключно за допомогою банківських систем дистанційного обслуговування та/або сервісів переказу коштів (див. лист ГУ ДПС в Одеській обл. від 31.08.2021 № 3163/ІПК/15-32-07-06-06).

Таким чином, одразу відсікаємо будь-які розрахунки, які не пов’язані з продажем товарів (наданням послуг). Для їх проведення використання РРО/ПРРО не потрібне — ОСББ (як і будь-які інші суб’єкти господарювання) готівкові розрахунки можуть проводити просто в касах підприємства з оформленням прибуткових і видаткових касових ордерів.

Крім того, пам’ятаємо головне правило: немає розрахункової операції — не потрібен і РРО/ПРРО. А розрахунковою операцією згідно зі ст. 2 Закону про РРО є:

— приймання від покупця готівкових коштів, платіжних карток, платіжних чеків, жетонів тощо за місцем реалізації товарів (послуг);

— видача готівкових коштів за повернений покупцем товар (ненадану послугу);

а в разі застосування банківської платіжної картки:

— оформлення відповідного розрахункового документа про оплату у безготівковій формі товару (послуги) банком покупця;

— оформлення розрахункових документів про перерахування коштів у банк покупця (у разі повернення товару / відмови від послуги).

Чи вписуються транзитні кошти у визначення розрахункової операції?

Вважаємо, що ні. Адже коли ОСББ виступає тільки як посередник між мешканцями і безпосереднім виконавцем послуг у частині приймання і передачі коштів за комунальні послуги, ніякої послуги саме ОСББ не надає. А раз так, то і розрахункової операції тут немає. Отже,

За наявності відповідної технічної бази і фахівців. Але попередимо: податківці з цим не згодні. Так, наприклад, у листі ДФСУ від 12.04.2019 № 1582/6/99-99-14-05-01-15/ІПК фіскали нічого не мають проти незастосування РРО/ПРРО при сплаті вступних, членських і цільових внесків. Але тут же говорять, що при здійсненні ОСББ розрахунків за електропостачання, водопостачання і водовідведення тощо об’єднання повинне застосовувати РРО. При цьому ніякої різниці між тим, самостійно ОСББ надає послугу або замовляє її у виконавця, помічати, схоже, не хочуть.

Наостанок наведемо приклад відображення у бухгалтерському обліку транзитних комунальних платежів.

Облік транзитної комуналки ОСББ

№ з/п	Зміст господарської операції	Кореспонденція рахунків
Дт	Кт
1	Відображено заборгованість мешканців за комунальні послуги	377	631, 685
2	Отримано платежі від мешканців	301, 311	377
3	Оплачено виконавцям вартість комунальних послуг	631, 685	311

4. Інші доходи осбб

4.1. Доходи ОСББ: що можна/не можна?

У цьому матеріалі з’ясуємо, які види діяльності ОСББ має право здійснювати і як їх відображати в податковому і бухгалтерському обліку. І хоча, за великим рахунком, ОСББ зобов’язане керуватися загальними принципами бухобліку, статус неприбутковості, безумовно, накладає свій відбиток. А розпочнемо з того, що є основним джерелом надходжень в ОСББ.

Джерела надходжень

Основні джерела надходжень, які забезпечують діяльність ОСББ, перераховані в ст. 21 Закону про ОСББ. Так, до них, зокрема, належать:

— внески і платежі співвласників, а також добровільні грошові внески від учасників ОСББ (див. ІПК ГУ ДФС в Одеській обл. від 01.04.2019 № 1373/ІПК/15-32-12-05-09). Це, мабуть, найголовніша стаття надходжень і про неї окремо див. у підрозділі 3.1;

— кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого загального майна багатоквартирного будинку (див. ІПК ДФСУ від 18.01.2019 № 207/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, ІПК ДПСУ від 19.11.2020 № 4753/ІПК/99-00-05-05-02-06, від 19.02.2021, № 637/ІПК/99-00-18-04-02-06, ІПК ГУ ДПС у м. Києві від 19.02.2021 № 612/ІПК/26-15-04-03-11);

— добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних і юридичних осіб. Зокрема, ОСББ може отримувати поворотну фінансову допомогу (листи ДФСУ від 10.09.2018 № 3900/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 27.02.2019 № 781/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— кошти, залучені на умовах кредиту або позики;

— кошти державного та/або місцевих бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;

— кошти, отримані з інших джерел, що направляються на виконання статутних цілей об’єднання;

— пасивні доходи, наприклад, відсотки за депозитом (листи ДПСУ від 19.05.2021 № 1900/ІПК/99-00-21-02-02-06, від 18.08.2021 № 3080/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— доходи від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Інші доходи

Великою мірою ОСББ може отримувати доходи практично від будь-якої діяльності, не забороненої законодавством України, навіть якщо такий вид діяльності прямо не зазначений у ст. 21 Закону про ОСББ. Важливо, щоб при цьому дотримувалися дві умови:

(1) можливість отримання доходів від такої іншої діяльності слід прописати в засновницьких документах ОСББ;

(2) така діяльність має бути безпосередньо пов’язана з тими цілями і завданнями, для яких, власне, створювалося ОСББ.

Так, наприклад, при дотриманні вищезгаданих умов фіскали абсолютно не проти, якщо ОСББ отримуватиме доходи від:

— надання платних послуг від здійснення основної діяльності, передбаченої статутом і законом (див. лист ДПСУ від 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— надання послуг з платного доступу до інфраструктури будинку (див. лист ДФСУ від 06.09.2018 № 3868/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— продажу власних основних засобів (див. лист ДФСУ від 13.04.2017 № 7896/6/99-99-15-02-02-15, 102.04 БЗ).

Також ОСББ мають право:

— укладати договори міни нерухомого майна (див. лист ДФСУ від 04.01.2019 № 50/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— безоплатно отримувати нежитлове приміщення за договором дарування (див. лист ГУ ДПС в Одеській обл. від 12.12.2019 № 1861/ІПК/15-32-04-05-09);

— встановити сонячні батареї для вироблення електричної енергії, яка буде використовуватися з метою самозабезпечення (див. лист ГУ ДПС у Дніпропетровській обл. від 17.02.2020 № 622/ІПК/04-36-04-05-15).

Закон про ОСББ жодних обмежень не встановлює для ОСББ навіть щодо здійснення підприємницької діяльності. Більше того, ЦКУ прямо говорить, що неприбуткові організації (у тому числі ОСББ) можуть разом зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність, за умови, що така діяльність відповідає меті, для якої вони були створені, і сприяє її досягненню (ст. 86 ЦКУ).

Наприклад, ОСББ цілком може надавати місце для розміщення рекламного бігборда, якщо доходи від цієї послуги будуть витрачені на утримання багатоквартирного будинку. Проте із здійсненням підприємницької діяльності ОСББ слід бути акуратніше і знати міру. Адже не характерна для неприбуткової організації діяльність запросто може бути розцінена контролерами як підприємницька діяльність, спрямована на отримання прибутку (листи ДФСУ від 24.07.2017 № 1321/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 20.07.2017 № 1286/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). Ми з такими висновками категорично не згодні, вважаємо, для них немає ніяких законодавчих підстав.

Оренда, сервітут…

Одне з прав ОСББ — це встановлення сервітутів, здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до законодавства і статуту об’єднання (ст. 16 Закону про ОСББ).

ОСББ може здавати в оренду як приміщення, так і інше спільне майно. Що вважати спільним майном, зазначено в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417. Це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні); механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання усередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення тощо.

При цьому об’єкти, що є спільним майном багатоквартирного будинку, можуть передаватися в користування (у тому числі на умовах оренди) фізичним і юридичним особам тільки за рішенням загальних зборів об’єднання* (ст. 26 Закону про ОСББ). Найголовніше обмеження:

* При цьому достатньо, щоб за таке рішення проголосували не менше 2/3 загальної кількості всіх співвласників, а в разі, якщо в статуті не передбачено ухвалення таких рішень, — більшістю голосів (ст. 10 Закону про ОСББ).

Сервітут — це обмежене право користування чужою річчю. Найчастіше цей термін застосовується в земельних відносинах. На практиці ОСББ може укласти договір сервітуту нерухомості, який є угодою, де одна сторона на платній або безоплатній основі отримує право проходу по сходовій клітці, коридору та іншій частині будівлі, будинку і т. д., які належать іншій стороні. Такі договори ОСББ оформляє, наприклад, з інтернет-провайдером на надання останньому права безперешкодного доступу до технічних засобів телекомунікацій, розташованих біля будинку і в ньому.

Втім, такі і подібні відносини також можуть оформлятися іншим чином. Наприклад, у частині першій ст. 16 Закону № 1834 передбачено укладення договору про право доступу до інфраструктури об’єкта будівництва, кабельної каналізації електрозв’язку, будинкової розподільчої мережі для розміщення технічних засобів телекомунікацій. Податківці підтверджують, що отримання доходу ОСББ за договором про доступ на платній основі до інфраструктури багатоквартирного житлового будинку не є підставою для виключення таких організацій з неприбуткового Реєстру (лист ДФСУ від 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

Особливості бухобліку

Усі надходження на ОСББ залежно від прив’язки до цільового призначення і відображення в обліку, можна розбити на дві групи: (1) цільові та (2) інші. При цьому важливо: розпорядження таким коштами повинно здійснюватися на підставі кошторису, затвердженого загальними зборами (ст. 10 Закону про ОСББ).

Кошти, отримані від оренди допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку за доступ до інфраструктури об’єкта, сервітуту, від наданих житлово-комунальних послуг мешканцям та інших послуг, а також пасивні доходи (відсотки банку та інше) належать до інших надходжень. Вони прямо не прив’язані до конкретного напряму використання. Хоча їх також можна вважати цільовими надходженнями з тією лише різницею, що вони з однаковим успіхом можуть бути спрямовані і на фінансування витрат на утримання апарату управління ОСББ, і на фінансування витрат на утримання будинку та прибудинкової території тощо. Проте, вважаємо, такі доходи ОСББ слід відразу відображати на відповідних субрахунках рахунків класу 7 «Доходи і результати діяльності»,
оминувши рахунки обліку цільового фінансування.

У Звіті інші надходження (від оренди, продажу майна і т. п.) відображаються за рядком 1.11 «інші доходи». Окремий рядок є хіба що для пасивних доходів. Наприклад, для відсотків за депозитом на банківському рахунку передбачений рядок 1.9 «пасивні доходи».

ПДВ-облік

Одразу скажемо: у ПКУ відсутні окремі норми, які б регламентували особливості оподаткування ПДВ операцій в ОСББ, тому останні реєструються платниками ПДВ на загальних підставах.

Якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розд. V ПКУ, зокрема з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1000000 грн (без урахування ПДВ), така особа зобов’язана зареєструватися платником податку (п. 181.1 ПКУ).

У загальний обсяг оподатковуваних операцій для цілей реєстрації особи як платника ПДВ уключаються операції, що підлягають оподаткуванню ПДВ і звільнені від оподаткування ПДВ. При цьому обсяг операцій, що не є об’єктом оподаткування, при розрахунку загального обсягу операцій з постачання товарів/послуг не враховується (див. лист ДПСУ від 17.10.2019 № 826/6/99-00-07-02-02-15/ІПК).

І насамперед з’ясуємо, які операції підпадають / не підпадають під оподаткування ПДВ.

Зокрема, внески, що надходять у вигляді грошових коштів на банківський рахунок ОСББ від власників приміщень на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває в спільній власності об’єднання,

Кошти, перераховані згідно з угодою співвласниками багатоквартирного будинку на окремий банківський рахунок резервного фонду платника у вигляді цільових надходжень, не є компенсацією вартості товарів/послуг, що поставляються такою компанією. Отже, по цих операціях відсутній об’єкт оподаткування ПДВ (див. лист ДПСУ від 09.07.2021 № 2706/ІПК/99-00-21-03-02-06).

А ось оренда допоміжних приміщень, надання права доступу до інфраструктури об’єкта, сервітут та інші подібні операції є об’єктом оподаткування ПДВ. Отже, такі операції враховуються при розрахунку загального обсягу оподатковуваних операцій з метою реєстрації платником ПДВ.

4.2. Торговельний об’єкт на суміжній території

На суміжній території з ОСББ відкрився продуктовий магазин, приміщення під яким не належить ОСББ. Проте й ОСББ, і покупці магазину користуються спільною прибудинковою територією. При цьому магазин ніякого прибирання цієї території не здійснює: прибирають тільки двірники — працівники ОСББ. На суміжній території встановлені сміттєві баки, які належать ОСББ. Вивезення сміття здійснює ОСББ. З появою по сусідству магазину витрати на вивезення сміття збільшилися. Крім того, у будинку знаходиться в обслуговуванні ОСББ індивідуальний тепловий пункт (ІТП*), який обігріває також і магазин.

У зв’язку з цим виникає запитання: чи може магазин компенсувати витрати ОСББ на опалювання? І як правильно оформити взаємовідносини між ОСББ та магазином, щоб останній також брав участь у витратах на утримання прибудинкової території? (м. Кременчук)

* ІТП — це комплекс пристроїв, призначений для приєднання будинкових систем опалювання, гарячого водопостачання і вентиляції в тепломережі. Основною складовою цього комплексу є регулятор теплової потужності системи опалювання за погодними умовами, який ще називають «погодним регулятором».

Відразу розставимо по місцях усі умови в заданій ситуації. Власником приміщення, в якому розташований магазин, є сам магазин. Отже, магазин не є співвласником багатоквартирного будинку і, по суті, жодного стосунку до ОСББ не має.

Проте покупці магазину користуються загальною територією спільно з ОСББ, а магазин обігрівається його ІТП. Абсолютно логічно, що ОСББ наполягає на компенсації магазином витрат на його опалювання і витрат на обслуговування спільної території. Ба більше, вважаємо, при безоплатному наданні послуг магазину ОСББ ризикує, у принципі, позбутися статусу неприбутковості. Дивіться самі.

Одна з умов неприбутковості — доходи об’єднання повинні використовуватися виключно для (п.п. 133.4.21 ПКУ):

— фінансування витрат і утримання такої неприбуткової організації,

— реалізації мети (цілей) і напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

При цьому основна діяльність ОСББ полягає в здійсненні (ст. 4 Закону про ОСББ):

— функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння і користування спільним майном співвласників;

— належне утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території;

— сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами і виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

Тобто основна фішка в тому, щоб діяльність ОСББ була спрямована на реалізацію прав співвласників на використання майна і сприяння співвласникам в отриманні комунальних та інших послуг.

Таким чином,

А оскільки послуги опалювання надаються третім особам за рахунок коштів співвласників, то такі кошти йдуть в обхід цілей і завдань створення ОСББ. Тому при фіскальному підході такий стан речей можуть визнати порушенням умов п.п. 133.4.1 ПКУ. Отже, об’єднання може виявитися під загрозою втрати статусу неприбутковості.

Загалом не радимо ОСББ йти шляхом безоплатного надання (а точніше, за рахунок коштів співвласників) будь-яких послуг (у цьому випадку опалювання) третім особам. Бо це суперечить вимогам п.п. 133.4.1 ПКУ і Закону про ОСББ.

Що стосується обслуговування прибудинкової території, то ця діяльність цілком і повністю спрямована на виконання завдань, поставлених перед ОСББ. Причому незалежно від того, хто фактично користуватиметься цією територією. Тому навіть із тим, що при появі магазину витрати на ці роботи у ОСББ значно збільшилися, вважаємо, об’єднанню боятися нема чого. Навряд чи податківці зможуть підтягнути сюди безоплатне надання магазину частини послуг ☺.

Проте оскільки покупці магазину користуються цією територією на постійній основі, логічно, йому також брати участь й у витратах на її утримання.

Як краще оформити взаємовідносини між ОСББ і магазином?

Перелік складових надходжень об’єднання встановлений ст. 21 Закону про ОСББ, до яких належать, зокрема:

— внески і платежі співвласників;

— кошти і майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності;

— добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних і юридичних осіб;

— кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Як бачимо, членські внески та інші платежі, встановлені кошторисом ОСББ, повинні сплачувати виключно співвласники багатоквартирного будинку (див. також ст. 10, 15, 16, 17 і 21 Закону про ОСББ, лист ДФСУ від 12.07.2018 № 3074/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

Тобто варіант із внесенням третьою особою членських внесків та/або інших обов’язкових платежів на утримання багатоквартирного будинку не пройде.

А ось отримувати кошти у вигляді добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків від фізичних і юридичних осіб Закон про ОСББ об’єднанню дозволяє. Проте оформлення добровільного пожертвування від третьої особи в цьому випадку, вважаємо, теж не прийнятне, адже залишається ризик надання об’єднанням безоплатних (тобто оплачених коштами співвласників) послуг магазину.

Що стосується надання платних послуг, то податківці можуть опиратися такій діяльності (лист ДПСУ від 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06). Проте вважаємо, що на це у них немає жодних законних підстав, адже для неприбуткового статусу важливе не джерело надходження коштів, а напрям їх витрачання (детальніше див. підрозділ 2.1 цієї книги).

Тим часом об’єднання мають права відповідно до законодавства і статуту укладати будь-які договори, що належать до сфери діяльності ОСББ (ст. 16 Закону про ОСББ).

Важливо, щоб

Тому, на наш погляд, один з оптимальних варіантів — оформити з магазином договір на відшкодування (компенсацію) витрат ОСББ на опалювання магазину та утримання прибудинкової території як споживача відповідних послуг. Поготів, що Закон про ОСББ не забороняє стороннім фізичним або юридичним особам, як споживачам певних послуг, брати участь у відшкодуванні (компенсації) витрат ОСББ на утримання прибудинкової території. До того ж податківці погоджуються, що отримані доходи у вигляді такої компенсації не є підставою для виключення ОСББ з «неприбуткового» Реєстру, звичайно, за умови дотримання «правильного» витрачання цих коштів (див. листи ДПСУ від 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06, від 20.07.2020 № 2950/ІПК/99-00-05-05-02-02-06). На жаль, якщо ОСББ —
платник ПДВ, таку компенсацію доведеться оподаткувати ПДВ.

Отже, резюмуємо: немає жодних перешкод для укладення ОСББ договору з магазином на участь останнього у відшкодуванні (компенсації) витрат: (1) на утримання прибудинкової території та (2) на опалювання приміщення магазину за допомогою ІТП.

Наостанок зазначимо: оскільки відшкодування витрат третіми особами прямо не вписується в рядки 1.1 — 1.10 неприбуткового Звіту, вважаємо, відображати такі суми слід у рядку 1.11 «Інші доходи».

4.3. ОСББ прибирає чужу територію: можна?

Забезпечити комфорт співвласників у багатоквартирному будинку — основне завдання ОСББ. І тут усі засоби добрі ☺. Але чи допустимі вони? Наприклад, чи може ОСББ платно прибирати чужу територію? Усе не так однозначно, як здається на перший погляд…

З боку спецнормативки, по суті, перешкод для прибирання чужої території за гроші немає.

По-перше, згідно зі ст. 21 Закону про ОСББ кошти об’єднання складаються, зокрема, з коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей ОСББ.

По-друге, згідно зі ст. 16 Закону про ОСББ серед прав об’єднання укладення договорів та господарське забезпечення діяльності об’єднання у порядку, встановленому законом, для виконання його статутних завдань.

По-третє, ОСББ, як неприбуткова організація, може здійснювати підприємницьку діяльність. Головне, щоб вона відповідала меті, для якої об’єднання було створене, сприяла її досягненню і щоб не було заборони на неї в інших законах (ст. 86 ЦКУ).

З боку статусу неприбутківця* і ПКУ, теж усе цілком у межах законності. Адже тут основними критеріями, які важливі в цій ситуації, є:

* Про цей статус детальніше див. матеріал «2.1. Статус неприбутковості для ОСББ» цієї книги.

— заборона в статуті на розподіл отриманих доходів (прибутків) або їх частини між засновниками, членами такої організації, працівниками (крім зарплати, нарахування ЄСВ), членами органів управління та іншими пов’язаними особами. До речі, у Типовому статуті ОСББ обмеження діяльності об’єднання також сформульовано з акцентом на заборону розподілу прибутку між співвласниками (п. 2 розд. ІІ Типового статуту ОСББ);

— отримані доходи (прибутки) повинні використовуватися виключно для фінансування видатків на утримання ОСББ, реалізації цілей (завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами (п.п. 133.4.2 ПКУ).

Тобто робиться акцент не на способі отримання доходу (прибутків), а на його використанні. Здебільшого це не суперечить і статутним завданням ОСББ. А такими, нагадаємо, є (п. 3 розд. ІІ Типового статуту ОСББ):

— забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном;

— забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території;

— сприяння співвласникам в отриманні ЖК та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами;

— забезпечення виконання співвласниками своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

На жаль, усе не так райдужно, як того би хотілося. Зокрема, в ситуації з платним прибиранням чужих територій не виключаємо проблем з боку податківців.

Вони вважають будь-яку діяльність, що виходить за межі типової діяльності ОСББ (без мети отримання прибутку, крім передачі в оренду нежитлових приміщень), позастатутною й такою, що передбачає отримання прибутку. А отже, доходять висновку фіскали, це не відповідає статусу неприбутківця, оскільки є порушенням п.п. 133.4.2 ПКУ. Тому вони можуть позбавити ОСББ статусу неприбуткової організації та виключити з Реєстру неприбутківців (див., наприклад, лист ДФСУ від 07.12.2018 № 5141/6/99-99-15-02-02-15/IПК).

Звідси висновок: на наш погляд, прибирати чужі території за гроші можна. Але якщо так робити, то треба бути готовим до спорів із податківцями щодо статусу неприбутківця. При цьому аргументи на користь ОСББ, безумовно, є!

4.4. Закриваємо борги взаємозаліком: можна/не можна

В ОСББ виникло запитання. Голова правління ОСББ хоче укласти із співвласником-боржником договір на виконання ремонтних робіт і здійснити взаємозалік заборгованостей. Як відображати в обліку такі операції? Потрібно утримувати ПДФО, ВЗ і нараховувати ЄСВ? (м. Харків)

Порядок списання боргів мешканців перед ОСББ у рахунок виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна, регулює Порядок № 711.

Виконувати «залікові» роботи співвласник може, тільки якщо у нього є заборгованість за внесками перед ОСББ. Відповідно списання і зменшення розміру заборгованості відбувається після виконання співвласником робіт з утримання будинку (ремонту, реконструкції тощо).

Вартість робіт не повинна перевищувати суми боргу. Тобто виконувати роботи для ОСББ у рахунок майбутніх платежів не можна.

Для виконання таких робіт між співвласником-боржником та ОСББ може укладатися договір із зазначенням вартості робіт, умов придбання необхідних матеріалів і обладнання та інших істотних моментів.

За своїм характером такий договір містить усі ознаки цивільно-правового договору на виконання робіт/послуг. Тобто ОСББ є податковим агентом стосовно виконавця робіт (страхувальником — для цілей ЄСВ), як наслідок, з доходу фізособи-співвласника має бути утриманий ПДФО, ВЗ, а на суму нарахованого доходу нарахований і сплачений ЄСВ.

Сума, яка буде зарахована в рахунок погашення боргу, — це сума договору за вирахуванням податків (18 і 1,5 %). Але тоді сума заборгованості буде погашена не повністю. А ось закласти в договір первісно вартість робіт із запасом не вийде — забороняє п. 1 Порядку № 711. Адже вартість робіт не може бути більше суми боргу. Тому, вважаємо, суму заборгованості (у сумі утриманих податків), що залишилася перед ОСББ, співвласникові-боржнику доведеться погасити грошовими коштами.

Ще один недолік такого заліку — ОСББ за свій рахунок доведеться сплатити ще й ЄСВ (22 % від суми робіт). Тому, вважаємо, проведення взаємозаліку з горе-боржником для ОСББ фінансово не вигідне.

Покажемо бухоблік проведення взаємозаліку на умовному прикладі.

Залік боргу перед ОСББ виконанням робіт

№ з/п	Зміст господарської операції	Бухгалтерський облік	Сума, грн
дебет	кредит
1	Нараховано членські внески	377	484	10000
2	Виконано роботи за ЦПД — підписано акт із співвласником	949	685	10000
3	Утримано ПДФО із суми виконаних робіт (18 %)	685	641	1800
4	Утримано ВЗ з вартості робіт за ЦПД (1,5 %)	685	642	150
5	Нараховано ЄСВ	949	651	2200
6	Здійснено взаємозалік заборгованостей (10000 – 1800 – 150)	685	377	8050
7	Залишок заборгованості погашено грошима (1800 + 150)	301	377	1950
8	Списано витрати на фінрезультат (10000 + 2200)	791	949	12200
9	Визнано дохід від цільового фінансування	484	719	12200
10	Списано дохід на фінрезультат	719	791	12200

4.5. Відшкодування витрат співвласника

Була аварійна ситуація — треба було терміново прочистити загальну каналізацію усього будинку. Оскільки з головою ОСББ зв’язатися не вдалося, один із мешканців викликав організацію (юрособу) для виконання робіт. Відповідно роботи мешканець оплатив особистими коштами. Рахунок і акт виконаних робіт надав голові ОСББ. Чи може ОСББ відшкодувати понесені витрати мешканця? Як таку виплату оформити? (м. Київ)

Відповідь на запитання: «можна чи ні», передусім, обертається навколо виконання однієї з умов перебування ОСББ в статусі неприбуткової організації. Йдеться про заборону на розподіл доходів серед засновників (учасників)* такої організації, працівників (окрім оплати їх праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших, пов’язаних із ними осіб (п.п. 133.4.1 ПКУ). При цьому не вважається розподілом фінансування витрат, визначених п.п. 133.4.2 ПКУ, тобто витрат на утримання об’єднання, реалізацію мети (цілей, завдань) і напрямів діяльності, визначених у засновницьких документах об’єднання.

* Навіть за відсутності формальної процедури вступу в члени (учасники) ОСББ, кожен співвласник є членом ОСББ. Такий висновок виходить із ст. 10, 15 Закону про ОСББ.

Тобто важливо з’ясувати: чи можна вважати компенсацію понесених витрат мешканцем багатоквартирного будинку на виконання аварійних робіт розподілом доходів серед співвласників? І як оформити йому виплату, щоб не злетіти з неприбуткового статусу?

Відразу відсікаємо оформлення компенсації витрат мешканця як виплати йому нецільової благодійної допомоги. Тут наявне порушення п.п. 133.4.1 ПКУ, за яке позбавляють неприбуткового статусу). У цьому випадку можлива звичайна компенсація (відшкодування) витрат мешканця.

Нагадаємо: основна діяльність ОСББ полягає в здійсненні функцій, що забезпечують (ст. 4 Закону про ОСББ, лист ДФСУ від 18.10.2016 № 22489/6/99-99-15-02-02-15):

— реалізацію прав співвласників на володіння і користування спільним майном співвласників;

— належне утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території;

— сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами і виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання.

Як бачимо, належне утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, а отже, і здійснення усіх необхідних заходів для усунення аварійних ситуацій відносно такого майна** — це одна з основних функцій ОСББ, для яких воно, власне, створене.

** Безумовно, йдеться про спільне майно багатоквартирного будинку, визначення якого є в ст. 328 ГКУ і п. 6 ст. 1 Закону № 417, а не приватне майно кожного мешканця.

Зокрема, труби загальної каналізації — це майно, яке однозначно належить до спільного майна мешканців. Отже, усунення неполадок і аварійних ситуацій із таким майном — прямий обов’язок самого ОСББ, а не окремо взятого мешканця. Тобто компенсація витрат, понесених мешканцем на усунення поломок спільного майна (каналізації), не може вважатися фінансуванням потреб такої фізичної особи. А раз так, то не можна вважати виплату компенсації нецільовим використанням коштів ОСББ і, відповідно, розподілом доходів між власниками (учасниками). Отже, компенсація витрат фізичній особі (безумовно, за наявності усіх первинних документів, що підтверджують понесені ним витрати на благо ОСББ) не буде підставою для виключення ОСББ з неприбуткового Реєстру.

Суму компенсації можна або:

— виплатити грошовими коштами мешканцеві;

— чи врахувати в рахунок майбутніх внесків (платежів) таких мешканців.

Врахуйте: сума компенсації понесених витрат розглядатиметься з метою оподаткування як додаткове благо (п.п. «г» п.п. 164.2.17), тобто оподатковуватиметься ПДФО за ставкою 18 % і військовим збором — за ставкою 1,5 %. ЄСВ не буде, оскільки з мешканцем ні договір підряду, ні договір послуг не укладався (ст. 7 Закону № 2464). На руки (до зарахування) вийде сума за вирахуванням податків, тобто менше, ніж фактично було витрачено мешканцем. Якщо документи оформити на ОСББ, то за договором доручення компенсація витрат не оподатковується ПДФО. Хоча податківці і тут можуть побачити дохід.

Приклад. Один із мешканців оплатив роботи з усунення аварії каналізації, яка належить до спільного майна багатоквартирного будинку. Надав правлінню ОСББ акт виконаних робіт і квитанцію в сумі 10000 грн (без ПДВ).

ОСББ компенсує витрати мешканця, виплативши йому витрачені грошові кошти.

ОСББ компенсує витрати, але компенсацію не виплачує готівкою, а враховує в рахунок майбутніх платежів.

Компенсація об’єднанням витрат співвласника багатоквартирного будинку

№ з/п	Зміст господарської операції	Бухгалтерський облік	Сума, грн
дебет	кредит
1	Нараховано членські внески	377	4841	1000
(1) Перший варіант
2	Нараховано дохід фізичної особи — мешканця на підставі документів, що підтверджують його витрати	977	685	10000
3	Утримано ПДФО з суми виконаних робіт (18 %)	685	641	1800
4	Утримано ВЗ з вартості робіт за ЦПД (1,5 %)	685	642	150
5	Виплачено суму компенсації за вирахуванням податків	685	301	8050
6	Списано витрати на фінрезультат	793	977	10000
7	Визнано дохід від цільового фінансування	4841	719	10000
8	Списано дохід на фінрезультат	719	793	10000
(2) Другий варіант
Пп. 2 — 4, як у першому варіанті
5	Проведено залік*	685	377	1000
Пп. 6 — 8, як у першому варіанті
* Така проводка буде щомісячно до повного погашення заборгованості перед мешканцем.

У першому варіанті не забудьте про обмеження в готівкових розрахунках із фізособами у розмірі 50 тис. грн на день за одним або декількома платіжними документами. Готівкові обмеження діють протягом дня в розрахунках з однією особою в обидві сторони.

Втім, можна погасити заборгованість шляхом перерахування коштів на його рахунок із поточного рахунку ОСББ. Такі операції вважаються безготівковими.

Ця книга не може бути використана (тиражована) або передана третім особам у будь-якій формі і будь-яким способом без дозволу автора. За порушення авторських прав правопорушники можуть бути притягнуті до відповідальності, передбаченої ст. 50 — 53 Закону України «Про авторське право і суміжні права», ст. 51-2 Кодексу України про адміністративні правопорушення, ст. 431, 432 Цивільного кодексу України, ст. 176 Кримінального кодексу України.