Аренда и ФЛП: «искажения» от фискалов

Субаренда vs ФЛП на ЕН группы 2

Начнем с совсем «бородатой» истории. Были времена, когда среди налоговиков «ходило мнение», мол, ФЛП на едином налоге (ЕН) группы 2 не может сдавать арендуемый им объект недвижимости в субаренду. Потому что якобы это конфликтует с условиями пребывания в группе 2 ЕН. Конкретно с требованием абз. 4 п.п. 2 п. 291.4 НКУ, что ФЛП, «которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005)», не могут быть плательщиками ЕН группы 2.

Это никоим образом не соответствует действительности. Поэтому такие «идеи» можно спокойно игнорировать. Смотрите почему.

Что такое группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005? Кстати, мы уже давно живем по КВЭД ДК 009:2010. Так вот, 70.31 КВЭД ДК 009:2005 — это класс 68.31 по КВЭД ДК 009:2010.

Единый налог

В свою очередь, класс 68.31 по КВЭД ДК 009:2010 включает деятельность агентств недвижимости. То есть речь о риелторских услугах агентств недвижимости.

Имеют ли они отношение к аренде или субаренде? Не имеют никакого отношения. Согласно ч. 3 ст. 774 ГКУ к договору субаренды применяются положения о договоре аренды. То есть все требования, которые касаются договора аренды, актуальны и в отношении договора субаренды.

В КВЭД аренда и субаренда записаны по одному и тому же коду, который, кроме сдачи в аренду собственной недвижимости, включает также сдачу в аренду арендованного недвижимого имущества (см. КВЭД ДК 009:2010 — код 68.20 «Предоставления в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»).

То есть

субаренда — это та же аренда, которая не имеет ничего общего с запрещенными для ФЛП на ЕН группы 2 посредническими операциями с недвижимостью

Поэтому предоставлять недвижимость в субаренду ФЛП на ЕН группы 2 может. Но, конечно, арендатором у арендодателя — единоналожника группы 2 может быть или население, или плательщик единого налога (п.п. 2 п. 291.4 НКУ) (больше деталей об этом найдете в статье «Арендный» ФЛП группы 2 ЕН: если арендатор — физлицо» // «Налоги & бухучет», 2023, № 26).

Можно ли как ФЛП на ЕН сдать в аренду недвижимое имущество, взятое в ссуду?

Ситуация. ФЛП взял в ссуду недвижимость, а потом передал ее в аренду.

Бывает, что налоговики заявляют, дескать, вы же смотрите, какое название у класса 68.20 КВЭД ДК 009:2010 — «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества». Типа если ФЛП недвижимость получил по договору ссуды, а не аренды, то класс 68.20 ему не подходит. Да и вообще никакого кода по КВЭД здесь не подберешь. Поэтому в таком случае это вообще будет «гражданская» деятельность физлица, которая не может осуществляться в рамках упрощенной системы.

Отметим, что это тоже ошибочный подход. По своей правовой природе договор ссуды имеет похожие черты с договором аренды и

к нему применяются положения ГКУ о найме (аренде). Это прямо указано в ч. 3 ст. 827 ГКУ

Поэтому утверждать, что код 68.20 КВЭД ДК 009:2010 не подходит для рассматриваемой нами деятельности (ФЛП взял в ссуду недвижимость, а потом передал ее в аренду), нет никаких оснований!

Вообще ФЛП может даже не волноваться по этому вопросу. Впрочем, если есть желание перестраховаться, то можно попробовать получить «доказательства» от Государственной службы статистики Украины (Госстата).

Дело в том, что налоговики для определения, к какому виду/коду относится избранная хоздеятельность, всегда предлагают обращаться именно к этой службе.

Но как это сделать? Куда, что и по какой форме отправлять? Как составить запрос?

В довоенный период (но очевидно это актуально и сейчас) специалисты из Госстата рекомендовали действовать следующим образом. Начать с того, что составить письменный запрос в местный орган Госстата (местное управление статистики). Такой запрос можно составить в произвольной форме. Этот запрос должен содержать просьбу разъяснить, какой код КВЭД отвечает той деятельности, которой субъект планирует заниматься или уже занимается.

При этом следует максимально подробно описать свою деятельность.

Дальше указываются контактные данные (адрес, телефон обязательно) и личная подпись. Для того, чтобы упростить процедуру и не связываться с почтовыми отправлениями и личными посещениями Госстата, можно этот запрос отсканировать, конвертировать в PDF-формат, отправить на электронный ящик органа Госстата.

После рассмотрения запроса субъекту посылается счет, который следует оплатить за предоставленные государственные услуги (сумма совсем небольшая). После этого субъекту посылается официальный ответ, который можно предъявить в т. ч. налоговикам.

Минимальный арендный платеж

Также уже достаточно давно налоговики настаивают на том, что любой ФЛП: и единщик, и общесистемщик, — если он сдает в аренду недвижимость, должен включать в доход сумму, которая указана в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа (разъяснение о единоналожниках — категория 107.05 БЗ, об общесистемщиках — категория 104.02 БЗ).

То есть

налоговики хотят, чтобы ФЛП-арендодатель включал в доход арендную плату не ниже минимального размера!

Отвечает ли такой подход действительным требованиям законодательства? Нет, не отвечает.

Действительно, согласно п. 164.2 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включаются, в частности, «доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), определенный в порядке, установленном пунктом 170.1 статьи 170 этого Кодекса». То есть с учетом правила о минимальном арендном платеже.

Но касается ли это ФЛП (если аренда осуществляется им в рамках предпринимательской деятельности)? Конечно, нет. Потому что объект налогообложения у него специфический.

У ФЛП на общей системе — это чистый налогооблагаемый доход, который является разницей между общим налогооблагаемым доходом (выручкой в денежной и неденежной форме) и документально подтвержденными расходами, связанными с хозяйственной деятельностью (п. 177.2 НКУ). То есть

у ФЛП-арендодателя годовой доход формируется не через упомянутый выше п. 164.2 НКУ, а согласно ст. 177 НКУ

А что такое выручка в денежной и неденежной форме? Как «объяснено» в Порядке № 261*, это, в частности, средства, которые поступили на текущий счет и/или получены наличностью, суммы задолженности, по которой истек срок исковой давности, стоимость безвозмездно полученных товаров (работ, услуг). И никаких упоминаний о каких-то минимальных суммах!

* Порядок ведения типовой формы, по которой осуществляется учет доходов и расходов, физическими лицами — предпринимателями и физическими лицами, которые осуществляют независимую профессиональную деятельность, утвержденный приказом Минфина от 13.05.2021 № 261.

Что касается ФЛП на едином налоге, то правила определения дохода для них установлены ст. 292 НКУ. И к этой ст. 292 НКУ те п. 164.2 НКУ и п.п. 170.1.2 НКУ вообще никак не прилепить. Потому что касаются они именно НДФЛ и ВС, но никак не единого налога.

Чтобы перейти к п.п. 170.1.2 НКУ, следует признать, что с какого-то дохода не уплачен единый налог (п.п. 165.1.36 НКУ). Впрочем

в том же п.п. 1 п. 292.1 НКУ нет исключений для арендных доходов. Поэтому они облагаются налогом именно по единоналожным правилам и применять п.п. 170.1.2 НКУ нет оснований

Да и вообще, если формально читать тот п.п. 170.1.2 НКУ, то вся эта история с минимальным арендным платежом касается случая, когда ответственным за уплату НДФЛ и ВС с арендной платы является налоговый агент. Это, кстати, прямо подтверждается п. 1 Методики № 1253*. А в случае с ФЛП ответственным за уплату является он сам.

* Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 29.12.2010 № 1253.

А что с судебной практикой?

Есть позитивные для плательщиков судебные решения по этому поводу. В частности, в решении Запорожского окружного админсуда от 15.01.2019 по делу № 280/4577/18 видим следующий вывод:

«Таким образом Методика определения НДФЛ с арендной платы физического лица арендодателя.., не может быть применена к взаимоотношениям между субъектами хозяйствования — физическими лицами — предпринимателями / юридическими лицами и при начислении НДС».

Итак, по этому поводу можно резюмировать, что:

1) подход налоговиков к применению ФЛП минимальной суммы арендного платежа не отвечает требованиям действующего законодательства;

2) с высокой долей вероятности, они будут на нем настаивать;

3) есть шансы выиграть у налоговиков в суде.

При этом здесь еще является принципиальным такой момент. Не факт, что орган местного самоуправления по местонахождению недвижимости вообще определил эту минимальную сумму арендного платежа. ФЛП еще должен это проверить.

При этом согласно абз. 2 п.п. 170.1.2 НКУ: «если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды».

То есть может быть так, что и проблемы, в действительности, никакой нет.

Также минимальный арендный платеж не применяется к ссуде (это когда имущество передается в пользование безвозмездно по ст. 827 ГКУ). Поэтому если есть потребность некоторое время сдавать в аренду что-то вообще без оплаты, то можно временно «перейти» на договор ссуды. Впрочем следует учесть, что ссуда может повлечь негативные налоговые последствия у ее получателя, если он является плательщиком единого налога (больше деталей об этом найдете в статье «Получение/предоставление в ссуду имущества и единый налог» // «Налоги & бухучет», 2023, № 26).

Выводы

  • ФЛП на ЕН группы 2 может сдавать объект недвижимости, который им арендуется, в субаренду. Это не конфликтует с условиями пребывания в группе 2 ЕН. Потому что такая деятельность не является риелторскими услугами агентств недвижимости. Налоговики иногда это отрицают, но на это не обращаем внимания.
  • Если ФЛП берет в ссуду недвижимость, а потом передает ее в аренду, то это обычная «арендная» деятельность, которая вписывается в код 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества» КВЭД ДК 009:2010. Налоговики это тоже иногда ставят под сомнение. Впрочем по этому поводу, считаем, можно особо не волноваться. Или уже получить разъяснение от службы статистики.
  • Налоговики, с высокой долей вероятности, будут настаивать, чтобы ФЛП-арендодатель включал в доход арендную плату не ниже установленного для обычных физлиц минимального размера. Такая позиция не отвечает требованиям действующего законодательства. Впрочем, если нет желания с ними судиться, то, очевидно, придется к этой позиции прислушиваться.

По материалам сайта i.factor.ua

Единый налог