ФЛП на едином налоге: нюансы продажи основных средств

Какие налоги уплачивает физлицо при продаже недвижимости?

1. Жилой дом, квартиру или их часть, комнату, дачу, земельный участок (объекты из п. 172.1 НКУ), при условии, что продавец является собственником этой недвижимости свыше 3 лет или это недвижимое имущество было им унаследовано — первый раз в году

—

—

—

2. Объекты недвижимости, указанные в п. 1 этой таблицы:

— второй раз в году;

— третий (или больше) раз в году, при условии, что эти объекты получены продавцом в наследство

5 %

1,5 %

—

3. Другую недвижимость (не указанную в п. 1 этой таблицы), например: нежилую; жилую, которая находится в собственности менее 3 лет, и т. п.:

— первый раз в году;

— второй (или больше) раз в году, при условии, что эти объекты получены продавцом в наследство

4. Объекты недвижимости, указанные в п. 1 этой таблицы, которые не получены продавцом в наследство, — третий (или больше) раз в году

18 %*

1,5 %*

—

5. Другую недвижимость (не указанную в п. 1 этой таблицы), которая не получена продавцом в наследство, — второй (или больше) раз в году

* Доход от продажи может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение таких объектов, расположенных на территории Украины. Исчерпывающий перечень расходов, разрешенных «к вычету», приведен в п. 172.2 НКУ. Больше деталей, в частности, о заполнении декларации об имущественном состоянии и доходах найдете в статье «Если недвижимость продает ФЛП или физлицо…» // «Налоги & бухучет», 2023, № 17.

Какие налоги уплачивает физлицо при продаже автомобиля или другого транспортного средства?

1. Легковой автомобиль, и/или мотоцикл, и/или мопед — продажа в течение года первого такого объекта*

—

—

—

2. Объект, указанный в п. 1 выше, — продажа в течение года второго объекта

5 %

1,5 %

—

3. Объект, указанный в п. 1 выше, — продажа в течение года третьего и следующих объектов

18 %**

1,5 %**

—

4. Другое транспортное средство, чем указано в п. 1 выше, — продажа в течение года первого и второго объекта

5 %

1,5 %

—

5. Другое транспортное средство, чем указано в п. 1 выше, — продажа в течение года третьего и следующих объектов

18 %**

1,5 %**

—

* Имеется в виду, что физлицо без налогообложения может в течение года продать один легковой автомобиль, один мотоцикл и один мопед (см. БЗ 103.22).

** Доход может быть уменьшен на стоимость объекта движимого имущества, которая была отражена при одноразовом (специальном) добровольном декларировании, предусмотренном подразд. 9⁴ разд. ХХ НКУ.

Может ли ФЛП-ЕН продать недвижимость или автомобиль именно как предприниматель, а не как физлицо?

Логика вопроса понятна, потому что сколько единых налогов (ЕН) уплачивает ФЛП в случае получения дохода от продажи товаров?

В группе 2 — свою стандартную ставку ЕН, которая напрямую не зависит от размера полученного дохода. В 2023 году это максимум 1340 грн в месяц. Да и то в некоторых случаях можно не уплачивать (больше деталей найдете в статье «Уплата ЕН и ЕСВ «за себя» ФЛП групп 1 и 2: как с 01.08.2023?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 61).

В группе 3 — 5% или 3% от дохода.

Соответственно когда у ФЛП возникает необходимость продать недвижимость или автомобиль во второй раз или в третий раз в году, или первый раз продать недвижимость, в отношении которой не работает НДФЛ/ВС-освобождение, понятным является искушение «запихнуть» эти доходы в предпринимательские, чтобы сэкономить на налогах. Но смотрите, в чем фишка.

С юридической точки зрения, никаких препятствий нет: закон не запрещает физлицу продавать свое имущество, выступая в договоре именно как ФЛП. Но для упрощенца в этом нет никакого смысла, потому что «доходы, полученные от продажи движимого и недвижимого имущества, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу и используется в его хозяйственной деятельности», не включаются в доход ФЛП-упрощенца (п. 292.1 НКУ).

А не включаются в предпринимательский доход = считаются гражданским доходом физлица, с которого уплачивают НДФЛ и ВС по общим гражданским правилам (о них — в вопросах 1 и 2).

Поэтому как бы продавец не назвался в договоре (ФЛП или физлицо), доход, который он получит за недвижимость или авто, все равно будет считаться гражданским и с него придется уплачивать НДФЛ и ВС по общим правилам.

Более того, если в договоре выступать именно как ФЛП, то за деятельность, не указанную в Реестре плательщиков ЕН, есть риск потерять упрощенку (п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ). А вряд ли ФЛП имеет в Реестре плательщиков ЕН вид деятельности 68.10 (покупка и продажа собственного недвижимого имущества) или 45.11 или 45.19 (торговля автомобилями, потому что торговля подакцизными товарами, к которым относятся автомобили, вообще запрещена для упрощенцев)

ФЛП на ЕН использовал в бизнесе недвижимость и автомобиль. Может ли он их продать как физлицо, а не как ФЛП?

Да, может. И это — самый лучший вариант.

Потому что субъект права собственности все равно — физлицо. А ФЛП — это лишь статус, который дает физлицу право заниматься бизнесом и выступать в договорах как субъект хозяйствования.

К тому же физлицу не запрещается использовать в хоздеятельности собственное имущество (ст. 320 ГКУ).

Поэтому физлицо имеет полное право продать имущество как гражданин, даже если оно раньше использовало его в бизнесе.

Впрочем, если речь о плательщике НДС, который «бился» за сохранение «входящего» налогового кредита (НК) по НДС по приобретенному основному средству (ОС) (умышленно не «компенсировал» НК начислением налоговых обязательств по НДС, обеспечивал учет приобретенного объекта именно как объекта ОС), то тогда продажу логично осуществлять именно как ФЛП (больше деталей об этом найдете в статье «Приобретение и продажа автомобиля ФЛП на ЕН 3 %: что с НДС?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 38). При этом если речь об авто, то лучше запросить у налоговиков ИНК, что это не является запрещенной торговлей подакцизными товарами

Сколько объектов недвижимости ФЛП-единоналожник может продать за год как физлицо?

Здесь следует быть бдительными. Если вы хотите на 100 % избежать рисков, то советуем вам продавать не больше двух объектов недвижимости за год! Почему так?

Дело в том, что продажа трех и больше объектов недвижимости в год — это уже систематическая деятельность (постановление Пленума ВСУ от 25.04.2003 № 3). А если систематическая деятельность осуществляется с целью получения прибыли, то она — предпринимательская (ст. 42 ХКУ).

И тут-то налоговики могут выкинуть выкрутас и заявить, что ФЛП продавал недвижимость не для собственных нужд (что тоже вполне вероятно), а для получения прибыли. А раз так, то он занимался предпринимательской деятельностью, которая не указана в Реестре плательщиков ЕН и должен слететь с упрощенки!!!

Тот факт, что в договорах в качестве продавца будет выступать гражданин (без указания его ФЛП-статуса), к сожалению, слабоватый аргумент. Больше деталей об этом найдете в статье «Если недвижимость продает ФЛП или физлицо…» // «Налоги & бухучет», 2023, № 17 (ср. USER_SHOW_ID).

Хотя, честно говоря, на практике налоговики обычно не цепляются к ФЛП, которые продали три-четыре квартиры за год. Их больше интересуют физлица, которые продают недвижимость от имени гражданина десятками. Впрочем, никогда не знаешь, каким будет настроение именно у твоего инспектора. Поэтому самый лучший вариант — 2 продажи за год.

Ну а если уже очень надо продать больше, приготовьте доказательства того, что вы осуществили продажи для удовлетворения личных нужд (например, продали три маленьких квартиры, полученных в наследство, и купили себе одну большую, чтобы улучшить условия жизни), а не ради получения прибыли. Обратите внимание суда также на тот факт, что в ст. 172 НКУ прописаны гражданские правила налогообложения для физлиц, которые продают 3 или больше объектов недвижимости за год. Это доказывает тот факт, что физлицо не считается предпринимателем автоматически после трех или даже больше недвижпродаж.

Избежать проблем со сбросом с упрощенки можно, просто заблаговременно добавив в Реестр ЕН код 68.10 (покупка и продажа собственного недвижимого имущества). Такие доходы все равно не будут предпринимательскими в силу закона (п. 292.1 НКУ). Но налоговики здесь также могут что-то изобретать, о чем подробнее в вышеупомянутой статье

Если ФЛП продал недвижимость или автомобиль, надо ли записывать полученную сумму в регистр учета доходов (доходов и расходов) и показывать в ЕН-декларации?

Нет, не надо. Такие доходы в любом случае не включаются в предпринимательские (п. 292.1 НКУ). Поэтому их не отражаем в предпринимательском регистре учета доходов (доходов и расходов) и не добавляем к доходу упрощенца для сравнения с лимитом.

В ЕН-декларацию упрощенца их тоже не заносим.

А вот в декларации об имущественном состоянии и доходах их придется показать, за исключением ситуаций, когда (категория 103.24 БЗ):

— это первая за год продажа, которая не облагается налогом;

— или покупатель (налоговый агент) удержал НДФЛ и ВС;

или продавец сам уплатил налоги во время нотариального заверения соглашения купли-продажи.

Напоминаем, что декларацию о доходах надо подать до 1 мая, а уплатить НДФЛ и ВС — до 1 августа года, следующего за годом продажи недвижимости или автомобиля

Обязательно ли вносить средства от продажи на текущий счет ФЛП?

Этого делать не только не обязательно, а вообще не стоит. Потому что такие поступления не являются предпринимательским доходом (п. 292.1 НКУ), потому их более логично получить на обычный счет, открытый вами как физлицом (не предпринимательский).

Впрочем, даже если так случилось, что деньги таки зашли на ФЛП-счет, отражать их в регистре учета доходов (доходов и расходов) или в ЕН-декларации все равно не надо

ФЛП продает недвижимость (автомобиль) другому ФЛП или юрлицу. Должен ли покупатель удержать НДФЛ и ВС?

Да, должен.

Доходы от продажи недвижимости или движимого имущества не являются предпринимательскими доходами упрощенца (п. 292.1 НКУ), а потому они не освобождены от обложения НДФЛ и ВС по гражданским правилам (п.п. 165.1.36 НКУ).

А раз так, то юрлицо или ФЛП-покупатель должны выполнить функции налогового агента и удержать с продавца НДФЛ и ВС (п. 172.7 НКУ). Даже если ФЛП подтвердит свой предпринимательский статус

Каковы гражданские правила налогообложения продажи движимого имущества, отличающегося от транспортных средств?

Здесь, кстати, достаточно непростая ситуация. Ведь формально мы выходим на ставку НДФЛ 5 % и ставку ВС 1,5 %. независимо от очередности продаж в течение года — как об этом речь идет в ст. 173 НКУ (обращаем внимание, что мы говорим о движимом имуществе, отличающемся от транспортных средств).

Но не все так просто! Налоговики традиционно структурируют движимое имущество на то, продажа которого облагается НДФЛ 5 % и ВС 1,5 %, и то, продажа которого облагается НДФЛ 18 %, ВС 1,5 %. Причем структурируют достаточно загадочным образом! Так, в категории 103.02 БЗ налоговики говорят об обложении по ставке НДФЛ 18 % дохода от продажи «товара, отличающегося от движимого и недвижимого имущества». При этом что является «товаром, отличающимся от движимого и недвижимого имущества», они не объясняют. Так же, как не объясняют, что они считают движимым имуществом.

В другой консультации из категории 103.02 БЗ о продаже яхты (другого плавсредства) налоговики:

1) анализируют принадлежность яхты (другого плавсредства) к транспортным средствам;

2) и даже невзирая на признание ее принадлежности к транспортным средствам, позволяют применять ставку НДФЛ 5 % только при наличии «оценки имущества, которая проведена в соответствии с Законом № 2658*, документа об уплате в бюджет налога и договора купли-продажи с его нотариальным удостоверением».

* Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-III.

Здесь следует обратить внимание, что речь шла о продаже яхты другому физическому лицу, что может объяснить тяготение налоговиков к нотариальному удостоверению договора купли-продажи. В то же время если бы речь шла о продаже налоговому агенту, возможно, они бы к нотариальному удостоверению договора отнеслись бы равнодушно (потому что ситуация с налоговым агентом отдельно рассматривается в п. 173.3 НКУ).

Впрочем в любом случае «отправной точкой» для возможности применения ставки НДФЛ 5 % налоговики видят проведение оценки имущества (предмета продажи)!

То есть если имеем дело не с продажей легкового автомобиля, мотоцикла, мопеда, то без проведения оценки предмета продажи налоговики явно не согласятся на применение ставки НДФЛ 5 %.

Ну а дальше уже «как карта ляжет» (к сожалению, предугадать трудно). Могут настаивать, что ставка НДФЛ 5 % касается именно продажи транспортных средств, хотя это не отвечает требованиям ст. 173 НКУ. Также могут настаивать, что обязательным условием является (кроме всего прочего):

— или нотариальное удостоверение договора купли-продажи / поставки с уплатой НДФЛ заранее;

— или участие в соглашении налогового агента, который удержит НДФЛ с выплаты.

Вот такая загадочная ситуация, к сожалению, из-за размытых формулировок в НКУ

Как облагается налогом продажа товаров, продукции, то есть движимого имущества, у ФЛП на ЕН?

В группе 2 — ФЛП уплачивает стандартную ставку ЕН (в 2023 году максимум 1340 грн). При этом в некоторых случаях можно не уплачивать (больше деталей найдете в статье «Уплата ЕН и ЕСВ «за себя» ФЛП групп 1 и 2: как с 01.08.2023?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 61). В группе 3 — 5 % или 3 % от дохода.

Но здесь опять-таки НКУ ставит перед нами нетривиальное задание каким-то образом отделить:

— продажа товаров, продукции, доход от которого облагается как обычный доход ФЛП (то есть по вышеуказанными ставкам ЕН);

— продажа «движимого и недвижимого имущества, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу и используется в его хозяйственной деятельности», доход от которой облагается налогом по общим гражданским правилам (п. 292.1 НКУ).

Варианты могут быть разными. Впрочем мы бы считали оптимальным вариант распределения, по которому по общим гражданским правилам облагается налогом продажа только того движимого имущества, право собственности на которое регистрируется за физическим лицом. То есть это те же таки транспортные средства, которые подлежат государственной регистрации.

Доходы же от продажи другого движимого имущества облагаются именно ЕН.

Нас интересуют компьютер, витрина, станок и другие ОС (кроме авто). Они не регистрируются на физлицо. Поэтому ФЛП может их продавать как товары и включать оплату за них в свой предпринимательский ЕН-доход.

При этом в отличие от юрлиц-единоналожников, у которых есть специальные правила налогообложения продажи ОС (п. 292.2 НКУ), для ФЛП таких правил не прописали. Поэтому ФЛП не может воспользоваться нормой, что «если основные средства проданы после их использования в течение 12 календарных месяцев со дня введения в эксплуатацию, доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи таких основных средств, и их остаточной балансовой стоимостью, которая сложилась на день продажи».

У ФЛП в доход включается вся продажная стоимость ОС

Может ли ФЛП-упрощенец продать ОС как гражданин?

Да, это не запрещено. Гражданин имеет право использовать собственное имущество в бизнесе, а потом его продать от своего имени (как гражданин, а не как ФЛП). Но будет ли это выгодно с позиции налогообложения?

Ведь, как мы выяснили выше, еще следует очень постараться, чтобы выйти на ставку НДФЛ 5 % (оценка предмета продажи и К^о). Более вероятно получить обложение именно по ставке НДФЛ 18 %

Сколько ОС ФЛП может продать в течение года?

Сколько угодно, ограничений нет

Надо ли записывать доход от продажи ОС в регистр учета доходов (доходов и расходов) и в декларацию?

Все зависит от того, как вы оформили договор купли-продажи.

Если вы продали ОС как ФЛП, дождитесь, пока получите за него оплату. После этого всю полученную сумму запишите в регистр учета доходов (доходов и расходов). Конечно, этот доход вместе с другими предпринимательскими доходами ФЛП пойдет в декларацию единоналожника.

Если же вы продали ОС как физлицо (не указывали в договоре ФЛП-статус), полученный доход не записываем в регистр учета доходов (доходов и расходов), но он должен попасть в декларацию об имущественном состоянии и доходах (если только налоговый агент не удержал НДФЛ и ВС в момент выплаты дохода). Так же поступаем с доходом от продажи движимого имущества, которое зарегистрировано на физлицо, соответственно продажа облагается налогом по общим гражданским правилам (независимо от формулировок в договоре)

Какой вид деятельности надо иметь в Реестре плательщиков ЕН для продажи ОС?

Налоговики позволяют юрлицам-единоналожникам разово продать ОС без внесения в Реестр плательщиков ЕН специального торгового КВЭД (больше деталей найдете в статье «Продажа объекта основных средств плательщиком спецЕН 2 %: что нужно учесть?» // «Налоги & бухучет», 2022, № 63).

Но надо учитывать, что юрлица ведут бухучет, начисляют амортизацию, то есть могут доказать, что проданный объект — не товар, который приобрели с целью перепродажи, а ОС, приобретенное именно для использования в бизнесе. Поэтому его продажа — не торговля.

Что же касается ФЛП-упрощенца, то они, в отличие от юрлиц, ни бухучет не ведут, ни амортизацию не начисляют. Иногда ФЛП на ЕН может добровольно начислять амортизацию (конечно, не для включения в расходы, а для того, чтобы отстоять в суде свое право на НК по НДС по приобретенному ОС), но это случается крайне редко.

Поэтому есть очень высокий риск того, что налоговики в случае с ФЛП будут настаивать, что ФЛП не может продавать ОС без специального торгового КВЭД.

А что бывает за деятельность, не указанную в Реестре плательщиков ЕН? За это можно слететь с упрощенки! Поэтому лучше не играться с огнем, а перестраховаться и заблаговременно внести в Реестр плательщиков ЕН соответствующий торговый КВЭД.

Помните, что продажа товаров другим ФЛП и юрлицам — это оптовая торговля (класс 46 КВЭД), продажа населению — розничная торговля (класс 47 КВЭД)

Нужен ли РРО/ПРРО при продаже ОС?

Фактически здесь та же история, что и с добавлением КВЭД. Поэтому настоятельно советуем:

— или проводить продажу через РРО/ПРРО;

— или предоставить для оплаты покупателю счет на оплату с реквизитами текущего счета ФЛП в формате IBAN (в таком случае применение РРО/ПРРО не требуется)