ФЛП и аренда: компенсация коммуналки. Налоговая против ФЛП
Представьте: вы — ФЛП на едином налоге. Сдаете помещение в аренду. Арендатор отдельно компенсирует вам стоимость электроэнергии, воды и отопления. Все по счетчикам, все прозрачно.
Но вдруг налоговики говорят: если вам, как ФЛП, компенсируют коммуналку, то это не доход ФЛП, а гражданский доход физлица. А значит, этот доход облагается по общим правилам: 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
Официальная позиция налоговиков
Возмещенная арендатором сумма коммунальных платежей облагается по общим правилам, установленным НКУ для плательщиков налога — физических лиц.
То есть на эту выплату налоговики не распространяют п.п. 165.1.36 НКУ, который освобождает налогового агента от необходимости облагать выплату в пользу ФЛП на ЕН.
ФЛП получает компенсацию коммунальных платежей от арендатора: доход или нет?
Кто и когда должен платить налоги с сумм компенсации коммуналки зависит от статуса арендатора.
- Если арендатор — юрлицо, другой ФЛП или самозанятый, тогда именно он — налоговый агент. Он удерживает НДФЛ и ВС с суммы компенсации и подает отчетность.
- Если арендатор — обычное физлицо, то заплатить налоги должны вы — арендодатель-ФЛП. Еще и подать декларацию как физлицо.
🔊 Пример. ФЛП получил компенсацию коммуналки от юрлица.
В июле 2025 юрлицо перечислило ФЛП 25 тыс. грн. компенсации за коммуналку. Как ее облагать?
| Вопрос | Налоговая версия | Альтернатива |
|---|---|---|
| Статус дохода | Гражданский | Доход ФЛП |
| Вносить в реестр доходов? | Нет | Да, в июне |
| Платить ЕН? | Нет | Да: 3% или 5% |
| НДФЛ + ВС? | Да: 5750 грн | Нет |
| Кто платит? | Арендатор (удерживает из выплаты) | — |
| Сумма к выплате | 25000 — 5750=19250 грн | 25000 грн |
| Приложение 4ДФ | Да, признак 126 | Да, признак 157 |
В таблице вы видите два подхода к налогообложению аренды: первый вариант это — чек-лист действий, если ФЛП не хочет спорить с налоговиками, а второй вариант альтернатива для смелых ФЛП, которые готовы спорить с налоговиками.
Что делать, если ошиблись?
Если ранее вы включили компенсацию в доход ФЛП и уплатили единый налог — не беда. Подайте уточняющую декларацию единщика и уменьшите доход. Штрафов не будет — это переплата, а не нарушение.
В свою очередь, арендатор должен доначислить НДФЛ и ВС, уплатить их и подать уточняющее приложение 4ДФ.
Теперь рассмотрим другой пример.
🔊 Пример. ФЛП получил компенсацию коммуналки от физлица.
В июле 2025 ФЛП получил от физлица 15 тыс. грн. аренды + 1200 грн. коммуналки.
| Вопрос | Налоговая версия | Альтернатива |
|---|---|---|
| Статус дохода | Гражданский | Доход ФЛП |
| Вносить в реестр доходов? | Нет | Да, вместе с арендой |
| Платить ЕН? | Нет | Да: 3% или 5% |
| НДФЛ + ВС? | Да: 276 грн | Нет |
| Кто платит? | Сам ФЛП | — |
| Декларация о доходах? | Да, до 30.04.2026 | — |
Здесь мы также, как и в предыдущем примере, привели два подхода к налогообложению аренды. Первый вариант – как это видит налоговая. А она видит это как гражданский доход, поэтому ФЛП должен самостоятельно подать годовую декларацию и уплатить НДФЛ и военный сбор — в нашем примере это 276 гривен. Альтернативный подход — для тех ФЛП, кто с налоговой не согласен и готов отстаивать свою позицию. Тогда можно включить эту компенсацию в доход ФЛП вместе с арендной платой, без НДФЛ, без декларации.
Друзья, упрощенная система — удобная, но не такая уж и простая. В книге «Единый налог — 2025» мы собрали все правила, ограничения и примеры для ФЛП и юрлиц. Вы можете пролистать книгу, ознакомиться с содержанием. А мы продолжаем. Сейчас будет самое интересное.
Как избежать НДФЛ с коммуналки — два легальных варианта
Итак, рассказываем, как избежать НДФЛ и военного сбора — без нарушений и споров с налоговой.
1️⃣ Первый вариант: арендатор сам заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Это разрешено, но стоит делать только тогда, когда аренда долгосрочная. Иначе затраты времени будут больше выгоды.
2️⃣ Второй вариант: коммуналка включается в арендную плату. Никакой компенсации — ни в договоре, ни в актах.
Просто прописываем формулу, например, с фиксированной и переменной частью арендной платы. Переменная — это и есть наши коммунальные. Но юридически это все равно арендная плата, а значит, — доход ФЛП, не гражданский. И — никакого НДФЛ или военного сбора.
