ФЛП получает компенсацию коммунальных платежей от арендатора: доход или нет?

ФЛП на 3 группе единого налога сдает в аренду недвижимость. Арендатор возмещает ему стоимость коммунальных услуг. Включать ли такую компенсацию в предпринимательский доход?

Ответ

Сейчас мнение налоговиков неизвестно. Безопаснее пока не выделять отдельно компенсацию коммунальных платежей (включить ее в арендную плату).

Позиция налоговой

В течение 2024 года налоговики несколько раз меняли свою позицию в этом вопросе. Об этом свидетельствует 4 (!) недействительные консультации из подкатегории 107.01.03 ЗІР ГНС за 2024 год (см. рисунок и таблицу ниже).

Рис. Недействующие консультации в ЗІР ГНС относительно учета в предпринимательский доход компенсации коммунальных услуг арендатором

Дата, до которой действовала консультация	Краткое содержание консультации
До 25.04.2024	Договором аренды предусмотрена уплата коммунальных платежей: компенсированная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику ЕН полностью включается в предпринимательский доход от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставление недвижимости в аренду). Договором аренды не предусмотрена уплата арендатором коммунальных платежей: компенсация включается в доход плательщика ЕН и облагается налогом по его ставке. Исключение — плательщики ЕН на 2 группе. Для них это доход, полученный от вида деятельности, который не указан в реестре плательщиков ЕН. Такой доход облагают ЕН по ставке 15%
до 01.12.2024	Сумма возмещения арендатором за коммунальные услуги облагается налогом по общим правилам, установленным НКУ для налогоплательщиков — физических лиц. То есть НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 1,5 % (на то время — до 01.01.2024 — еще действовала ставка 1,5 %). Аргумент: ФЛП на ЕН получает доход в виде возмещения суммы коммунально-жилищных услуг, но не предоставляет такие услуги арендаторам
До 20.12.2024	Сумма возмещения арендатором за коммунальные услуги облагается налогом по общим правилам, установленным НКУ для плательщиков налога — физических лиц. То есть НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 5 % (с 01.01.2024 ставка выросла до 5 %). Аргумент: ФЛП на ЕН получает доход в виде возмещения суммы коммунально-жилищных услуг, но не предоставляет такие услуги арендаторам. Арендатор — юрлицо или ФЛП — выплачивает доход в виде суммы возмещенных коммунальных расходов в пользу физлица или арендатор компенсирует коммунальные услуги собственнику имущества. Тогда этот доход включают в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход. И юрлицо или ФЛП являются налоговыми агентами: уплачивают НДФЛ и ВС и отчитываются об этом
До 26.12.2024	Сумма возмещения арендатором за коммунальные услуги облагается по общим правилам, установленным НКУ для налогоплательщиков — физических лиц. То есть НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 5 %. Аргумент: ФЛП на ЕН получает доход в виде возмещения суммы коммунально-жилищных услуг, но не предоставляет такие услуги арендаторам. Арендатор — юрлицо или ФЛП — выплачивает доход в виде суммы возмещенных коммунальных расходов в пользу физлица или арендатор компенсирует коммунальные услуги собственнику имущества. Тогда этот доход включают в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход. И юрлицо или ФЛП являются налоговыми агентами: уплачивают НДФЛ и ВС и отчитываются об этом. Арендатор — обычное физлицо — компенсирует коммунальные платежи, то арендодатель сам включает сумму дохода в общий годовой налогооблагаемый доход, подает налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах и уплачивает НДФЛ и ВС

По состоянию на 07.01.2024 года в ОИР ГНС нет действующей консультации по данному вопросу. А значит, нельзя предугадать мнение налоговиков. Поэтому остается действовать осторожно.

Как действовать?

Осторожный вариант действий придумает так. В Договоре аренды можно прописать, что коммунальные платежи отдельно не возмещаются. Они включены в состав арендной платы. Тогда ФЛП будет всю сумму принимать как арендную плату. То есть арендатор будет указывать в платежной инструкции «Оплата арендной платы по договору аренды…».

Например, в договоре это можно прописать так.

Стороны согласовывают следующее:

1. Все расходы на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, отопление, вывоз бытовых отходов, электроснабжение, интернет) являются связанными с пользованием арендованным помещением.
2. Все расходы на оплату указанных выше коммунальных услуг учитываются в составе арендной платы.
3. Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая включает в себя расходы на оплату коммунальных услуг. Отдельно такие расходы арендатор арендодателю не возмещает.