Книга: ОСМД (2021 год, Часть 1)
1. ОСМД: изменения
1.1. Новые правила для ОСМД: счетчики, тарифы и не только
Деятельность ОСМД всегда вызывала много вопросов и живой интерес. И неудивительно, ведь касается это практически всех нас. Поэтому эту книгу мы решили посвятить именно ОСМД. А начнем с Закона № 1060, который вступил в силу с 1 мая 2021 года. Он вносит различные изменения в жилищно-коммунальную нормативку. В основном нововведения касаются установки общедомовых счетчиков, урегулирования вопросов по техобслуживанию внутридомовых систем (в том числе систем газоснабжения), а также деятельности управляющих. Подробности читайте далее.
Прежде всего напомним: ОСМД — это не управляющий, поскольку в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 1 Закона № 2189 управляющим может быть ФЛП или юрлицо — субъект предпринимательской деятельности. А объединение — непредпринимательское общество(ч. 2 ст. 2 Закона об ОСМД). Поэтому нюансы, касающиеся управляющих, к ОСМД не применяем.
Общедомовые счетчики
Здесь изменения коснулись двух моментов, связанных со счетчиками на отопление, горячую и холодную воду.
Расходы операторов внешних инженерных сетей (далее — оператор) на установку счетчиков теперь включаются в тариф (ч. 6 ст. 3 Закона № 2119). До внесения изменений Законом № 1060 установка проводилась за счет спецвзносов от потребителей коммунуслуг.
Если на момент, когда оператор пришлет уведомление об установке общедомовых счетчиков, они уже будут установлены, то плата за отопление, поставку горячей и холодной воды не должна включать расходы на оборудование дома/подъезда счетчиком .
То есть должны быть два тарифа:
1) с учетом расходов на оборудование дома счетчиком;
2) без учета таких расходов.
Если счетчик был установлен за счет совладельцев, а с них все еще взималась плата по тарифу из п. 1, то разница между тарифами из п. 1 и п. 2 должна возмещаться за период с момента установки счетчика до момента постановки его на абонентский учет оператором. Разница в тарифах засчитывается в оплату будущих платежей.
ВАЖНО
Оборудовать дома общедомовыми счетчиками на отопление, горячую и холодную воду операторы должны до 01.08.2022*
* Эта обязанность подкреплена штрафом для операторов, вступление в силу нормы о котором перенесли на 01.08.2022.
Сюда попадают дома, в которых не было таких счетчиков по состоянию на 02.08.2017 или они на эту дату вышли из строя.
Внимание! ОСМД может заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг, только если дом оборудован общедомовыми счетчиками(ч. 6 ст. 14 Закона № 2189 в новой редакции). В то же время договоры о поставке и распределении газа, а также о поставке и распределении электроэнергии могут заключаться исключительно непосредственно с каждым из сособственников(ч. 2 ст. 14 Закона № 2189).
Кроме того, ранее совладельцы или ОСМД могли согласовывать условия установки общедомового счетчика с оператором, которые отличались бы от предложенных оператором.
Теперь же есть только две опции:
— по условиям, которые предлагает оператор;
— самостоятельное оснащение счетчиками многоквартирного дома.
Обслуживание и поверка общедомовых счетчиков происходит теперь в двух вариантах:
— за счет абонентской платы — для совладельцев, заключивших индивидуальные договоры;
— за счет совладельцев, если был заключен коллективный договор на поставку коммунуслуги или договор заключили с коллективным потребителем (т. е. с ОСМД), или к обслуживанию и проверке привлекли не поставщика коммунуслуги, а стороннего хозсубъекта(ч. 4 ст. 17 Закона № 1314 в новой редакции).
А для того чтобы ОСМД смогло привлечь стороннего хозсубъекта для обслуживания и поверки общедомовых счетчиков (а не оператора), нужно, чтобы соблюдалось одно из условий(ч. 1 ст. 6 Закона № 2119):
— есть заключенный коллективный договор о предоставлении коммунальных услуг;
— есть договор с коллективным потребителем (то есть с ОСМД);
— есть решение совладельцев о порядке обслуживания и замены счетчиков.
Обслуживание внутридомовых систем
Преимущественно изменения касаются обслуживания внутридомовых систем газоснабжения. Договор на обслуживание этих систем может заключить один из таких субъектов:
— управляющий;
— ОСМД;
— уполномоченное лицо совладельцев.
Договор заключается с компанией, занимающейся распределением газа, или с хозсубъектом, который может осуществлять обслуживание внутридомовых систем газоснабжения. Обслуживание происходит за счет совладельцев.
Если договор заключен, то ответственность за техобслуживание и безопасную эксплуатацию газовых внутридомовых систем будет нести компания-распределитель или другой хозсубъект (то есть те, кто является стороной договора).
Если договор об обслуживании заключается не с компанией-распределителем, а с другим хозсубъектом, то такой компании-распределителю нужно сообщить о заключении договора в течение 15 дней с даты его заключения.
Но если уведомление не отправить и не обратиться с заявлением о заключении договора в компанию-распределитель, то будет считаться, что совладельцы присоединились к договору на техобслуживание с компанией-распределителем, на территории лицензионной деятельности которой расположен соответствующий дом.
Текущий и капремонт внутридомовых систем газоснабжения проводится за счет сособственников дома в соответствии со сметой, предоставляемой компанией-распределителем или хозсубъектом, с которым заключен договор на обслуживание(ч. 3 ст. 19 Закона № 2189).
Управляющие
Уточнили некоторые нюансы, связанные с выбором совладельцами управляющего многоквартирного дома (не ОСМД). Теперь положения Закона № 2189 соответствуют Закону № 417 .
В ч. 9 ст. 10 Закона № 417 установлено, что протокол, в котором закреплено решение сособственников о выборе управляющего, составляется в двух экземплярах. Один остается у управляющего, а второй — передается в исполком поселкового, сельского или городского совета по месту расположения дома.
Теперь и в Законе № 2189 одним из полномочий органов местного самоуправления определено хранение таких протоколов.
В случае если придомовая территория не оформлена (не находится официально в собственности или пользовании совладельцев), услуги по уборке и другому обслуживанию территории вокруг дома могут включаться в смету расходов управляющего на содержание дома и придомовой территории. Но только по договору с потребителями. Кроме того, границы и площадь территории, которую совладельцы согласны содержать, надо согласовывать с органами местного самоуправления. Этим всем будет заниматься управляющий.