Книга: ОСМД (2021 год, Часть 3)
3. Взносы и платежи совладельцев
3.1. взносы и платежи совладельцев
Одним из основных и весомых источников поступлений ОСМД являются взносы и платежи совладельцев многоквартирного дома. Какие бывают виды таких взносов и платежей? Как взносы отражаются в учете и отчетности, что с НДС-учетом, нужен ли РРО? Ответы на эти вопросы вы найдете далее.
Какие бывают взносы?
Обязательные взносы и платежи на содержание и управление домом осуществляют исключительно совладельцы. Такой вывод позволяют сделать п. 3 разд. ІІІ Типового устава ОСМД в действующей редакции и ст. 10, 15, 16, 17, 21 Закона об ОСМД. Как правило, к таким поступлениям от совладельцев относят:
— членские взносы. Это денежные взносы, которые периодически уплачиваются совладельцами без каких-либо целей и условий их расходования. Идут они, как правило, на покрытие текущих уставных расходов объединения (являются, по сути, нецелевыми поступлениями);
— целевые поступления. Обычно под ними понимают средства, поступающие объединению на четко оговоренные цели, — под конкретные цели в рамках уставной деятельности, с установлением условий их расходования. Такие средства не могут быть свободно перенаправлены на другие цели без соответствующего решения. Важно:
ВАЖНО
цели, на которые будут расходоваться средства целевого финансирования, должны соответствовать уставным документам и смете ОСМД
— отчисления в ремонтный и резервный фонды.
Цель создания фондов — накопить средства на проведение дорогостоящих работ. За счет средств спецфондов могут покрываться следующие расходы ОСМД:
— за счет ремонтного фонда — расходы на проведение капитального или текущего ремонта общего имущества ОСМД;
— за счет резервного фонда — расходы на проведение аварийных (незапланированных) работ и на устранение ущерба; на оборудование дома средствами учета, внедрение энергосберегающих мероприятий, оборудование подъездов местами охраны и т.д.
Как видим, львиную долю бюджета ОСМД будут составлять именно членские взносы и другие платежи совладельцев. Порядок уплаты, перечень, размер взносов и платежей устанавливаются общим собранием в соответствии с законодательством и уставом ОСМД.
Бухучет взносов
Начисление членских взносов и других платежей жильцов на содержание ОСМД учитывают также как целевое финансирование и отражают по кредиту субсчета 484 «Взносы на содержание ОСМД».
При этом в момент начисления таких взносов доходы не возникают. Отразить их следует позже — когда будут понесены расходы на содержание ОСМД (например, начислена заработная плата работников с отчислениями на социальное страхование, приобретены канцелярские товары, оформлена подписка на периодические издания, понесены расходы на ГСМ для служебного транспорта и т. д.).
Общие правила отражения средств целевого финансирования в учете заключаются в следующем:
— в момент поступления целевых средств доход не признается(п. 16 НП(С)БУ 15);
— доход признается в течение тех периодов, в которых были признаны расходы, связанные с выполнением условий целевого финансирования(п. 17 НП(С)БУ 15);
— целевое финансирование капитальных инвестиций признается доходом в течение периода полезного использования соответствующих объектов инвестирования (основных средств, нематериальных активов и т. п.) пропорционально сумме начисленной амортизации этих объектов(п. 18 НП(С)БУ 15).
Поскольку доходы признаются на уровне расходов, а при амортизации основных средств они признаются в размере начисленной амортизации, то по целевым поступлениям в учете ОСМД не может быть прибыли или убытка.
Бухгалтерский учет взносов и платежей совладельцев
|
Содержание хозяйственной операции |
Корреспонденция счетов |
|
|
Дт |
Кт |
|
|
1. Целевые взносы собственников |
||
| Начислены взносы совладельцев |
377 |
4841 |
| Получены взносы от собственников квартир |
301, 311 |
377 |
|
Использование целевых взносов на текущие расходы |
||
| Начислена заработная плата админперсоналу ОСМД и ЕСВ на их зарплату |
92 92 |
661 651 |
| Отражены прочие расходы на содержание и функционирование ОСМД (стоимость канцтоваров, МБП, оплата стоимости услуг сторонних организаций) |
92 |
20, 22, 631, 685 |
| Признан доход от целевого финансирования на уровне понесенных расходов |
4841 |
719 |
|
Использование целевых взносов на капитальный ремонт дома |
||
| Оплачены работы подрядчика |
631 |
311 |
| Понесены расходы капитального характера и улучшение введено в эксплуатацию |
949* |
63, 65, 66, 68 |
| Признан доход от полученного целевого финансирования |
4841 |
745 |
| * Поскольку ремонтируется дом, который не принадлежит ОСМД (а находится только в управлении), расходы на его улучшение не подлежат капитализации. | ||
|
2. Формирование спецфондов ОСМД |
||
| Отражена задолженность собственников многоквартирного дома по взносам в резервный фонд ОСМД |
377 |
4842* |
| Получены взносы от собственников в кассу или на текущий счет ОСМД |
301, 311 |
377 |
| * Учитывая, что источником средств являются взносы совладельцев, то в этом случае применяем субсчет 484. |
Отражение в неприбыльном Отчете
При заполнении неприбыльного Отчета ориентируемся на бухучет — т.е. доходы/расходы отражаем в Отчете в момент их возникновения, независимо от даты поступления или уплаты средств. Этой позиции придерживаются и налоговики(письма ГНСУ от 28.12.2019 № 2229/6/99-00-07-02-02-15/ІПК, ГФСУ от 20.02.2018 № 691/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, от 05.11.2020 № 4549/ІПК/99-00-05-05-02-06).
Более того, фискалы пытаются сверять доходы и расходы из Отчета с данными финансовой отчетности, которая является неотъемлемым приложением к Отчету.
При этом прибыльные строки 1.1 — 1.11 и расходные строки 2.1 — 2.6 Отчета нужно заполнять с учетом особенностей деятельности ОСМД в соответствии с законом, регулирующим деятельность такого объединения.
В частности, разовые, периодические, целевые (в том числе членские) взносы и другие платежи совладельцев следует отражать в строке 1.7 «разовые, периодические, целевые взносы и отчисления учредителей и членов» части І неприбыльного Отчета.
НДС-учет
Сразу скажем, взносы и платежи, поступающие в виде денежных средств на банковский счет объединения от собственников помещений на содержание и ремонт помещений или другого имущества, находящегося в общей собственности объединения, не подпадают под объект обложения НДС, поскольку они не являются оплатой операций по поставке товаров или услуг.
С этим полностью согласны и фискалы(письма ГНСУ от 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, от 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 01.09.2021 № 3254/ІПК/99-00-21-03-02-06).
Следовательно, такие поступления также не будут учитываться в «миллионном» критерии для обязательной регистрации НДС.
Членские взносы и РРО
При осуществлении расчетных операций ОСМД ориентируются на общие правила применения РРО из Закона об РРО. То есть
ВАЖНО
РРО/ПРРО необходимо использовать только при осуществлении расчетной операции
Нет расчетной операции — нет и РРО/ПРРО.
При этом расчетной операцией является прием от покупателя наличных средств* по месту реализации товаров (услуг), выдача наличных за возвращенный товар и оформление расчетных документов по перечислению средств в банк покупателя(ст. 2 Закона об РРО).
* А также при оплате с помощью банковских карточек через платежный терминал (в случае самостоятельного его использования ОСМД). Учитывая специфику ОСМД, далее будем говорить только о наличных расчетах.
Итак, наличные расчеты, не связанные с продажей товаров (предоставлением услуг), ОСМД (как и любые другие субъекты хозяйствования) могут осуществлять в кассах предприятия с оформлением приходных и расходных кассовых ордеров и не заморачиваться с РРО.
Поскольку при приеме вступительных, членских и целевых взносов от собственников объединения никакой реализации товаров, работ (услуг) ОСМД не осуществляет, то и РРО/ПРРО применять не нужно.
В принципе, налоговики такой подход поддерживают (см., например, письмо ГФСУ от 12.04.2019 № 1582/6/99-99-14-05-01-15/ІПК). Но в то же время они крайне подозрительно относятся к наличным взносам, считая, что в таких поступлениях часто скрывают оплату товаров или услуг (см. письмо ГФСУ от 22.12.2018 № 5378/6/99-99-14-05-01-15/ІПК). Поэтому будьте готовы доказывать, что вы получили именно взносы.
ВЫВОДЫ
- Членские взносы и обязательные платежи, уплачиваемые согласно уставу ОСМД на содержание и управление домом, осуществляют исключительно совладельцы.
- Начисление взносов и других платежей жильцов учитывают как целевое финансирование.
- При приеме вступительных, членских и целевых взносов от собственников объединения в наличной форме РРО/ПРРО применять не нужно. Такие расчеты ОСМД могут осуществлять в кассах с оформлением приходных и расходных кассовых ордеров.
3.2. С «когда» совладельцу платить в ОСМД?
ОСМД создано в августе. Фактически в доме люди проживают только в нескольких квартирах. С какого момента совладельцы обязаны перечислять квартплату объединению: со дня регистрации ОСМД или со дня, указанного в протоколе общего собрания учредителей? (г. Кривой Рог)
Надеемся, что, создавая ОСМД, вы соблюли все формальности, связанные с принятием решения учредителями объединения.
В частности:
— необходимое количество голосов для принятия решения о создании ОСМД — более половины общего количества всех совладельцев(ч. 9 ст. 6 Закона об ОСМД);
— особое условие для новостроек — возможность провести учредительное собрание для создания объединения только в случае, когда проведена госрегистрация права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме(ч. 3 ст. 10 Закона № 417).
Чтобы ответить на вопрос, нужно также понимать, создается ОСМД сразу после введения в эксплуатацию дома (новостройка) или объединение создали в давно построенном доме.
Напомним также, что под квартплатой понимаем жилищные услуги (услуги по управлению многоквартирным домом: уборка общих внутридомовых помещений и придомовой территории, содержание лифтов и т.п.)(ст. 5 Закона № 2189).
Рассмотрим оба варианта.
По сути, как только физлицо/юрлицо получило право собственности в сданной в эксплуатацию новостройке, оно становится еще и совладельцем общего имущества в доме(ч. 1 ст. 5, пп. 1, 2 ч. 1 ст. 7 Закона № 417). Поэтому,
ВАЖНО
как только в новостройке создается ОСМД, ему можно перечислять взносы и платежи на содержание дома
Хотя никто не запрещает отсрочить перечисление этих платежей с помощью указания об этом в решении общего собрания, оформленном протоколом. Например, до тех пор, пока объединение не заключит договор с поставщиками жилищных услуг или не найдет работников, которые согласны это делать (уборка территории, содержание лифта и т.п.).
Кроме того, не забывайте, что общее собрание должно размер этих взносов и платежей определить! За решение о перечне, а также размер взносов и платежей должны проголосовать не менее двух третей общего количества совладельцев. А если в уставе не предусмотрено принятие таких решений — половина общего количества совладельцев. Такие правила установлены в ч. 14 ст. 10 Закона об ОСМД.
Также для того чтобы ОСМД могло домом управлять, застройщик должен передать объединению паспорт и техдокументацию на дом. Иногда застройщики грешат тем, что не передают объединению эти документы. В таком случае возникают проблемы с отстаиванием ОСМД интересов совладельцев.
По построенному дому, по сути, та же история. Как только создается ОСМД, все собственники квартир могут перечислять платежи по содержанию дома объединению. Здесь также законодатель не установил прямого запрета на отсрочку. То есть в решении общего собрания, оформленном протоколом, можно этот вопрос урегулировать.
Однако опять же не забывайте о требованиях относительно количества голосов для принятия решения о перечне, а также размере взносов и платежей, о которых мы указали выше.
Подытожим. Как в случае с новостройкой, так и в ситуации с построенным домом платежи, связанные с управлением домом, могут идти через ОСМД с момента его создания. Однако можно такое перечисление отсрочить решением общего собрания совладельцев до тех пор, пока объединение не заключит необходимые договоры и/или не подыщет соответствующий персонал.
3.3 Можно ли обжаловать размер взносов?
Один из наших читателей поделился следующей ситуацией. В ОСМД есть уборщица. В течение двух месяцев она отсутствует. Жильцы требуют пересмотреть взносы за эти два месяца, поскольку уборка туда включена. Но в протоколе же прописан тариф. Можно ли его уменьшить? Вопрос непростой. Но мы с радостью поможем в нем разобраться.
Напомним: ОСМД имеет право самостоятельно обеспечивать содержание и эксплуатацию многоквартирного дома, пользование общим имуществом в таком доме. Такое право можно реализовать путем привлечения к работам/услугам(ст. 22 Закона об ОСМД):
— сособственников;
— сторонних физических и юридических лиц на основании заключенных договоров.
Также не забывайте, что ОСМД может привлечь еще и управляющего для выполнения тех или иных функций.
Если какая-то из услуг не предоставляется, то пересмотр платежа — вполне логичное действие со стороны ОСМД. Вот только процедура его проведения зависит от того, кем является уборщица — одним из сособственников или сторонним физлицом/юрлицом.
Если речь идет о стороннем физлице/юрлице, то нужно учитывать еще и положения договора.
Пересмотр на общем собрании
Первый возможный вариант в этом случае — провести пересмотр тарифов через общее собрание совладельцев. При этом такой вариант возможен как в случае, когда предоставляются услуги по уборке совладельцем, так и когда уборкой занимается стороннее физлицо/юрлицо по договору.
По общему правилу именно в исключительной компетенции общего собрания находится, в частности, право определения порядка уплаты, перечня и размера взносов и платежей сособственников(абз. 7 ч. 9 ст. 10 Закона об ОСМД, п. 3 разд.)
Соответственно, если никаких нюансов устав ОСМД не содержит, то
ВАЖНО
пересмотр платежей за 2 месяца отсутствия уборщицы — компетенция общего собрания совладельцев
Общее собрание может созвать инициативная группа из 3 и более сособственников или правление ОСМД(ч. 3 ст. 10 Закона об ОСМД, п. 5 разд. ІІІ Типового устава ОСМД).
Правление как исполнительный орган не уполномочено пересматривать установленный общим собранием размер взносов и платежей. При этом общее собрание не может делегировать такие полномочия правлению, поскольку это исключительная компетенция собра ния. Хотя в компетенции этого органа — заключение договоров о выполнении работ, предоставлении услуг и осуществление контроля за их выполнением(абз. 5 ч. 20 ст. 10 Закона об ОСМД).
Хотя на практике правление в ситуации непредоставления тех или иных услуг все же пересматривает размер платежей. Однако для этого такие полномочия закрепляют в решении общего собрания сособственников или в уставе. Но, как мы сказали выше, это не совсем соответствует положениям Закона об ОСМД .
Обжалование через суд
Второй вариант сложнее — если общее собрание не получается созвать или там не принимается решение в пользу пересмотра тарифов, то недовольным совладельцам можно обратиться в суд. И в случае, если будет начислена задолженность по уплате взносов, ссылаться на то, что услуга не предоставлялась.
Кроме того, в иске необходимо сделать акцент на том, что взыскание средств за непредоставленные услуги нарушает права жильца, который подает иск.
Но учтите: голословных заявлений совладельцев о том, что услуги не предоставлялись, мало. Суду надо предъявить доказательства.
В этом случае можно фиксировать отсутствие предоставления услуг по уборке путем составления акта или акта-претензии.
Для этого совладельцам надо вызвать представителя ОСМД (например, председателя) и в акте зафиксировать то, что услуги по уборке действительно не осуществляются.
За основу можно взять акт-претензию из приложения к постановлению КМУ от 27.12.2018 № 1145. В нем указать:
— вместо «согласно договору…» — «на основании решения общего собрания… определено, что уборка территории осуществляется…»;
— проблему — «не осуществляется уборка… за период с … по …»;
— фиксацию факта отсутствия уборки («по результатам проверки установлено… решили…»;
— данные ОСМД и потребителя.
Если уборка осуществляется сторонним лицом (юридическим или физическим) по договору с ОСМД, то считаем, что в этой ситуации акт-претензию должно подписывать такое лицо.
В случае же если ОСМД попытается взыскать суммы с учетом стоимости непредоставленных услуг через суд с сособственников, то последние могут подавать отзыв на иск в процессе рассмотрения. К нему могут прилагаться все те же акты.
Уборка территории — на управляющем
Если ОСМД перепоручил часть или все обязанности управляющему, то здесь действуют еще специальные нормы подзаконных актов.
В отношении управляющих действует специальный нормативно-правовой акт — Порядок № 482. В соответствии с п. 4 этого Порядка перерасчет может осуществляться по инициативе управляющего или на основании признанного управляющим акта-претензии от потребителя.
ВАЖНО
Перерасчет по инициативе управляющего осуществляется в течение месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлялись услуги несоответствующего качества
Если же перерасчет производится по акту-претензии, то он осуществляется в течение 1 месяца, следующего за месяцем получения акта-претензии или даты, когда претензия считается признанной управляющим.
Перерасчет отражается управляющим в периоде начисления, следующего за периодом перерасчета.
При этом сумма перерасчета зачисляется потребителю в оплату будущих платежей (кроме случаев, когда договор с управляющим прекращается). О чем говорит п. 5 Порядка № 482 .
Подчеркнем: такой порядок перерасчета не касается ОСМД. ОСМД не является управляющим в понимании действующего законодательства.
ВЫВОДЫ
- ОСМД для уборки территории может привлекать сторонних лиц или сособственников, а также передавать эту функцию управляющему.
- Пересмотр тарифов — исключительная компетенция общего собрания, но на практике эту функцию (например, в связи с непредоставленными услугами) передают правлению.
- Совладельцы могут обжаловать решение общего собрания через суд или подавать отзыв на иск в суде в случае, когда ОСМД попытается взыскать задолженность, возникшую из-за недоплаты.
- Если уборку территории осуществляет управляющий, то он может осуществить перерасчет самостоятельно или на основании акта-претензии, поступившего от совладельца/совладельцев.
3.4. «А Баба Яга против…» создания ОСМД
Владельцы некоторых квартир и нежилых помещений (физлица и юрлица) не хотят создавать ОСМД и платить взносы и платежи. Что делать? (г. Кривой Рог)
Сначала надо определиться со статусом несогласных собственников. Важно также понимать их количество. И только потом переходить к алгоритму действий.
Если мы говорим уже о действующем ОСМД, в котором есть собственники помещений, которые не хотят участвовать в этом объединении и платить взносы, то выбора у них нет. Потому что понятие «членство в ОСМД» уже не существует.
Так, раньше была норма в ст. 9 Закона об ОСМД, которая предусматривала порядок вступления в члены ОСМД. В частности, надо было написать письменное заявление. Но на сегодня решения общего собрания, принятые в соответствии с уставом объединения, являются обязательными для всех совладельцев (ст. 10 Закона об ОС МД в действующей редакции). Кроме того,
ВАЖНО
именно в обязанности совладельца входит уплата взносов и платежей