4. Прочие доходы осбб

4.1. доходы ОСМД: что можно/нельзя?

В этом материале выясним, какие виды деятельности ОСМД вправе осуществлять и как их отражать в налоговом и бухгалтерском учете. И хотя, по большому счету, ОСМД обязано руководствоваться общими принципами бухучета, статус неприбыльности, безусловно, накладывает свой отпечаток. А начнем с того, что является основным источником поступлений в ОСМД.

Источники поступлений

Основные источники поступлений, которые обеспечивают деятельность ОСМД, перечислены в ст. 21 Закона об ОСМД. Так, к ним, в частности, относятся:

— взносы и платежи совладельцев, а также добровольные денежные взносы от участников ОСМД (см. ИНК ГУ ГФС в Одесской обл. от 01.04.2019 № 1373/ІПК/15-32-12-05-09). Это, пожалуй, самая главная статья поступлений и о ней отдельно см. в подразделе 3.1;

— средства, полученные объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества многоквартирного дома (см. ИНК ГФСУ от 18.01.2019 № 207/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, ИНК ГНСУ от 19.11.2020 № 4753/ІПК/99-00-05-05-02-06, от 19.02.2021, № 637/ІПК/99-00-18-04-02-06, ИНК ГУ ГНС в г. Киеве от 19.02.2021 № 612/ІПК/26-15-04-03-11);

— добровольные имущественные, в том числе денежные, взносы физических и юридических лиц. В частности, ОСМД может получать возвратную финансовую помощь(письма ГФСУ от 10.09.2018 № 3900/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, от 27.02.2019 № 781/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— средства, привлеченные на условиях кредита или займа;

— средства государственного и/или местных бюджетов, полученные на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведения текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения многоквартирного дома;

— средства, полученные из других источников, направляемых на выполнение уставных целей объединения;

— пассивные доходы, например, проценты по депозиту(письма ГНСУ от 19.05.2021 № 1900/ІПК/99-00-21-02-02-06, от 18.08.2021 № 3080/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— доходы от деятельности основанных объединением юридических лиц, направляемые на выполнение уставных целей объединения.

Другие доходы

По большому счету ОСМД может получать доходы практически от любой деятельности, не запрещенной законодательством Украины, даже если такой вид деятельности прямо не указан в ст. 21 Закона об ОСМД. Важно, чтобы при этом соблюдались два условия:

(1) возможность получения доходов от такой другой деятельности следует прописать в учредительных документах ОСМД;

(2) такая деятельность должна быть непосредственно связана с теми целями и задачами, для которых, собственно, создавалось ОСМД.

Так, например, при соблюдении вышеупомянутых условий фискалы абсолютно не против, если ОСМД будет получать доходы от:

— предоставления платных услуг от осуществления основной деятельности, предусмотренной уставом и законом (см. письмо ГНСУ от 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— предоставление услуг по платному доступу к инфраструктуре здания (см. письмо ГФСУ от 06.09.2018 № 3868/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, от 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— продажи собственных основных средств (см. письмо ГФСУ от 13.04.2017 № 7896/6/99-99-15-02-02-15, 102.04 БЗ).

Также ОСМД имеют право:

— заключать договоры мены недвижимого имущества (см. письмо ГФСУ от 04.01.2019 № 50/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— бесплатно получать нежилое помещение по договору дарения (см. письмо ГУ ГНС в Одесской обл. от 12.12.2019 № 1861/ІПК/15-32-04-05-09);

— установить солнечные батареи для выработки электрической энергии, которая будет использоваться с целью самообеспечения (см. письмо ГУ ГНС в Днепропетровской обл. от 17.02.2020 № 622/ІПК/04-36-04-05-15).

Закон об ОСМД никаких ограничений не устанавливает для ОСМД даже в отношении осуществления предпринимательской деятельности. Более того, ГКУ прямо говорит, что неприбыльные организации (в том числе ОСМД) могут наряду со своей основной деятельностью осуществлять предпринимательскую деятельность, при условии, что такая деятельность соответствует цели, для которой они были созданы, и способствует ее достижению(ст. 86 ГКУ).

Например, ОСМД вполне может предоставлять место для размещения рекламного бигборда, если доходы от этой услуги будут потрачены на содержание многоквартирного дома. Однако с осуществлением предпринимательской деятельности ОСМД следует быть аккуратнее и знать меру. Ведь не характерная для неприбыльной организации деятельность запросто может быть расценена контролерами как предпринимательская деятельность, направленная на получение прибыли(письма ГФСУ от 24.07.2017 № 1321/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, от 20.07.2017 № 1286/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). Мы с такими выводами категорически не согласны, считаем, для них нет никаких законодательных оснований.

Аренда, сервитут..

Одно из прав ОСМД — это установление сервитутов, сдача в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества многоквартирного дома в соответствии с законодательством и уставом объединения(ст. 16 Закона об ОСМД).

ОСМД может сдавать в аренду как помещения, так и другое общее имущество. Что считать общим имуществом, указано в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417. Это помещения общего пользования (в том числе вспомогательные); механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и т. п.

При этом объекты, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, могут передаваться в пользование (в том числе на условиях аренды) физическим и юридическим лицам только по решению общего собрания объединения*(ст. 26 Закона об ОСМД). Самое главное ограничение:

* При этом достаточно, чтобы за такое решение проголосовали не менее 2/3 общего количества всех совладельцев, а в случае, если в уставе не предусмотрено принятие таких решений, — большинством голосов (ст. 10 Закона об ОСМД).

ВАЖНО

такое использование общего имущества не должно ухудшать условия эксплуатации многоквартирного дома

Сервитут — это ограниченное право пользования чужой вещью. Чаще всего этот термин применяется в земельных отношениях. На практике ОСМД может заключить договор сервитута недвижимости, который является соглашением, где одна сторона на платной или безвозмездной основе получает право прохода по лестничной клетке, коридору и другой части здания, дома и т.д., которые принадлежат другой стороне. Такие договоры ОСМД оформляет, например, с интернет-провайдером на предоставление последнему права беспрепятственного доступа к техническим средствам телекоммуникаций, расположенным возле дома и в нем.

Впрочем, такие и подобные отношения также могут оформляться иным образом. Например, в части первой ст. 16 Закона № 1834 предусмотрено заключение договора о праве доступа к инфраструктуре объекта строительства, кабельной канализации электросвязи, домовой распределительной сети для размещения технических средств телекоммуникаций. Налоговики подтверждают, что получение дохода ОСМД по договору о доступе на платной основе к инфраструктуре многоквартирного жилого дома не является основанием для исключения таких организаций из неприбыльного Реестра(письмо ГФСУ от 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

Особенности бухучета

Все поступления на ОСМД в зависимости от привязки к целевому назначению и отражения в учете, можно разбить на две группы: (1) целевые и (2) прочие. При этом важно: распоряжение таким средствами должно осуществляться на основании сметы, утвержденной общим собранием(ст. 10 Закона об ОСМД).

Средства, полученные от аренды вспомогательных помещений и другого общего имущества многоквартирного дома за доступ к инфраструктуре объекта, сервитута, от предоставленных жилищно-коммунальных услуг жильцам и других услуг, а также пассивные доходы (проценты банка и прочее) относятся к прочим поступлениям. Они прямо не привязаны к конкретному направлению использования. Хотя их также можно считать целевыми поступлениями с той лишь разницей, что они с одинаковым успехом могут быть направлены и на финансирование расходов на содержание аппарата управления ОСМД, и на финансирование расходов на содержание дома и придомовой территории и т.п. Однако, считаем, такие доходы ОСМД следует сразу отражать на соответствующих субсчетах счетов класса 7 «Доходы и результаты деятельности»,
минуя счета учета целевого финансирования.

В Отчете прочие поступления (от аренды, продажи имущества и т. п.) отражаются по строке 1.11 «прочие доходы». Отдельная строка есть разве что для пассивных доходов. Например, для процентов по депозиту на банковском счете предусмотрена строка 1.9 «пассивные доходы».

НДС-учет

Сразу скажем: в НКУ отсутствуют отдельные нормы, которые бы регламентировали особенности обложения НДС операций в ОСМД, поэтому последние регистрируются плательщиками НДС на общих основаниях.

Если общая сумма от осуществления операций по поставке товаров/услуг, подлежащих налогообложению согласно разд. V НКУ, в частности с использованием локальной или глобальной компьютерной сети, начисленная (уплаченная) такому лицу в течение последних 12 календарных месяцев, совокупно превышает 1000000 грн (без учета НДС), такое лицо обязано зарегистрироваться плательщиком налога(п. 181.1 НКУ).

В общий объем налогооблагаемых операций для целей регистрации лица в качестве плательщика НДС включаются операции, подлежащие обложению НДС и освобожденные от обложения НДС. При этом объем операций, не являющихся объектом налогообложения, при расчете общего объема операций по поставке товаров/услуг не учитывается (см. письмо ГНСУ от 17.10.2019 № 826/6/99-00-07-02-02-15/ІПК).

И прежде всего выясним, какие операции подпадают / не подпадают под обложение НДС.

В частности, взносы, поступающие в виде денежных средств на банковский счет ОСМД от собственников помещений на содержание и ремонт помещений или другого имущества, находящегося в общей собственности объединения,

ВАЖНО

не подпадают под объект обложения НДС, поскольку они не являются оплатой операций по поставке товаров или услуг

Средства, перечисленные согласно договору совладельцами многоквартирного дома на отдельный банковский счет резервного фонда плательщика в виде целевых поступлений, не являются компенсацией стоимости товаров/услуг, поставляемых такой компанией. Следовательно, по этим операциям отсутствует объект обложения НДС (см. письмо ГНСУ от 09.07.2021 № 2706/ІПК/99-00-21-03-02-06).

А вот аренда вспомогательных помещений, предоставление права доступа к инфраструктуре объекта, сервитут и другие подобные операции являются объектом обложения НДС. Следовательно, такие операции учитываются при расчете общего объема налогооблагаемых операций с целью регистрации плательщиком НДС.

4.2. торговый объект на смежной территории

На смежной территории с ОСМД открылся продуктовый магазин, помещение под которым не принадлежит ОСМД. Однако и ОСМД, и покупатели магазина пользуются общей придомовой территорией. При этом магазин никакой уборки этой территории не осуществляет: убирают только дворники — работники ОСМД. На смежной территории установлены мусорные баки, которые принадлежат ОСМД. Вывоз мусора осуществляет ОСМД. С появлением по соседству магазина расходы на вывоз мусора увеличились. Кроме того, в доме находится в обслуживании ОСМД индивидуальный тепловой пункт (ИТП*), который обогревает также и магазин .

В связи с этим возникает вопрос: может ли магазин компенсировать расходы ОСМД на отопление? И как правильно оформить взаимоотношения между ОСМД и магазином, чтобы последний также участвовал в расходах на содержание придомовой территории? (г. Кременчуг)

* ИТП — это комплекс устройств, предназначенный для присоединения домовых систем отопления, горячего водоснабжения и вентиляции в теплосети. Основной составляющей этого комплекса является регулятор тепловой мощности системы отопления по погодным условиям, который еще называют «погодным регулятором».

Сразу расставим по местам все условия в заданной ситуации. Собственником помещения, в котором расположен магазин, является сам магазин. Следовательно, магазин не является совладельцем многоквартирного дома и, по сути, никакого отношения к ОСМД не имеет.

Однако покупатели магазина пользуются общей территорией совместно с ОСМД, а магазин обогревается его ИТП. Абсолютно логично, что ОСМД настаивает на компенсации магазином расходов на его отопление и расходов на обслуживание общей территории. Более того, считаем, при бесплатном предоставлении услуг магазина ОСМД рискует, в принципе, лишиться статуса неприбыльности. Смотрите сами.

Одно из условий неприбыльности — доходы объединения должны использоваться исключительно для(п.п. 133.4.21 НКУ):

— финансирования расходов и содержания такой неприбыльной организации,

— реализации цели (целей) и направлений деятельности, определенных ее учредительными документами.

При этом основная деятельность ОСМД заключается в осуществлении(ст. 4 Закона об ОСМД):

— функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев;

— надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории;

— содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

То есть основная фишка в том, чтобы деятельность ОСМД была направлена на реализацию прав совладельцев на использование имущества и содействие совладельцам в получении коммунальных и других услуг.

Таким образом,

ВАЖНО

содействие третьим лицам в получении коммунальных услуг (в частности, отопление помещения), по сути, не входит в цели и задачи объединения

А поскольку услуги отопления предоставляются третьим лицам за счет средств совладельцев, то такие средства идут в обход целей и задач создания ОСМД. Поэтому при фискальном подходе такое положение вещей могут признать нарушением условий п.п. 133.4.1 НКУ. Следовательно, объединение может оказаться под угрозой потери статуса неприбыльности.

В целом не советуем ОСМД идти по пути бесплатного предоставления (а точнее, за счет средств совладельцев) каких-либо услуг (в данном случае отопления) третьим лицам. Потому что это противоречит требованиям п.п. 133.4.1 НКУ и Закона об ОСМД.

Что касается обслуживания придомовой территории, то эта деятельность целиком и полностью направлена на выполнение задач, поставленных перед ОСМД. Причем независимо от того, кто фактически будет пользоваться этой территорией. Поэтому даже с тем, что при появлении магазина расходы на эти работы у ОСМД значительно увеличились, считаем, объединению бояться нечего. Вряд ли налоговики смогут подтянуть сюда бесплатное предоставление магазину части услуг ☺.

Однако поскольку покупатели магазина пользуются этой территорией на постоянной основе, логично, ему также участвовать и в расходах на ее содержание.

Как лучше оформить взаимоотношения между ОСМД и магазином?

Перечень составляющих поступлений объединения установлен ст. 21 Закона об ОСМД, к которым относятся, в частности:

— взносы и платежи совладельцев;

— денежные средства и имущество, поступающие для обеспечения нужд основной деятельности;

— добровольные имущественные, в том числе денежные, взносы физических и юридических лиц;

— средства, полученные из других источников, направляемых на выполнение уставных целей объединения.

Как видим, членские взносы и другие платежи, установленные сметой ОСМД, должны уплачивать исключительно сособственники многоквартирного дома (см. также ст. 10, 15, 16, 17 и 21 Закона об ОСМД, письмо ГФСУ от 12.07.2018 № 3074/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

То есть вариант с внесением третьим лицом членских взносов и/или других обязательных платежей на содержание многоквартирного дома не пройдет.

А вот получать средства в виде добровольных имущественных, в том числе денежных, взносов от физических и юридических лиц Закон об ОСМД объединению разрешает. Однако оформление добровольного пожертвования от третьего лица в этом случае, считаем, тоже не приемлемо, ведь остается риск предоставления объединением бесплатных (т. е. оплаченных средствами совладельцев) услуг магазину.

Что касается предоставления платных услуг, то налоговики могут противиться такой деятельности(письмо ГНСУ от 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06). Однако считаем, что на это у них нет никаких законных оснований, ведь для неприбыльного статуса важен не источник поступления средств, а направление их расходования (подробнее см. подраздел 2.1 этой книги).

Между тем объединения имеют права в соответствии с законодательством и уставом заключать любые договоры, относящиеся к сфере деятельности ОСМД(ст. 16 Закона об ОСМД).

Важно, чтобы

ВАЖНО

суть таких договорных отношений со сторонними лицами заключалась в компенсации (возмещении) расходов на содержание придомовой территории

Поэтому, на наш взгляд, один из оптимальных вариантов — оформить с магазином договор на возмещение (компенсацию) расходов ОСМД на отопление магазина и содержание придомовой территории как потребителя соответствующих услуг. Тем более что Закон об ОСМД не запрещает сторонним физическим или юридическим лицам, как потребителям определенных услуг, участвовать в возмещении (компенсации) расходов ОСМД на содержание придомовой территории. К тому же налоговики соглашаются, что полученные доходы в виде такой компенсации не являются основанием для исключения ОСМД из «неприбыльного» Реестра, конечно, при условии соблюдения «правильного» расходования этих средств (см. письма ГНСУ от 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06, от 20.07.2020 № 2950/ІПК/99-00-05-05-02-02-06). К сожалению, если ОСМД —
плательщик НДС, такую компенсацию придется обложить НДС.

Итак, резюмируем: нет никаких препятствий для заключения ОСМД договора с магазином на участие последнего в возмещении (компенсации) расходов: (1) на содержание придомовой территории и (2) на отопление помещения магазина с помощью ИТП.

Напоследок отметим: поскольку возмещение расходов третьими лицами прямо не вписывается в строки 1.1 — 1.10 неприбыльного Отчета, считаем, отражать такие суммы следует в строке 1.11 «Прочие доходы».

4.3. ОСМД убирает чужую территорию: можно?

Обеспечить комфорт совладельцев в многоквартирном доме — основная задача ОСМД. И здесь все средства хороши ☺. Но допустимы ли они? Например, может ли ОСМД платно убирать чужую территорию? Все не так однозначно, как кажется на первый взгляд..

Со стороны спецнормативки, по сути, препятствий для уборки чужой территории за деньги нет.

Во-первых, согласно ст. 21 Закона об ОСМД средства объединения состоят, в частности, из средств, полученных из других источников, направляемых на выполнение уставных целей ОСМД.

Во-вторых, согласно ст. 16 Закона об ОС МД среди прав объединения заключение договоров и хозяйственное обеспечение деятельности объединения в порядке, установленном законом, для выполнения его уставных задач.

В-третьих, ОСМД, как неприбыльная организация, может осуществлять предпринимательскую деятельность. Главное, чтобы она соответствовала цели, для которой объединение было создано, способствовала ее достижению и чтобы не было запрета на нее в других законах(ст. 86 ГКУ).

Со стороны статуса неприбыльщика* и НКУ тоже все вполне в рамках законности. Ведь здесь основными критериями, которые важны в этой ситуации, являются:

* Об этом статусе подробнее см. материал «2.1. Статус неприбыльности для ОСМД» этой книги.

— запрет в уставе на распределение полученных доходов (прибылей) или их части между учредителями, членами такой организации, работниками (кроме зарплаты, начисления ЕСВ), членами органов управления и другими связанными лицами. Кстати, в Типовом уставе ОСМД ограничения деятельности объединения также сформулированы с акцентом на запрет распределения прибыли между сособственниками(п. 2 разд. ІІ Типового устава ОСМД);

— полученные доходы (прибыли) должны использоваться исключительно для финансирования расходов на содержание ОСМД, реализации целей (задач) и направлений деятельности, определенных его учредительными документами(п.п. 133.4.2 НКУ).

То есть делается акцент не на способе получения дохода (прибыли), а на его использовании. По большей части это не противоречит и уставным задачам ОСМД. А таковыми, напомним, являются(п. 3 разд. ІІ Типового устава ОСМД):

— обеспечение реализации прав сособственников на владение и пользование общим имуществом;

— обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома и придомовой территории;

— содействие совладельцам в получении ЖК и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам;

— обеспечение выполнения совладельцами своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

К сожалению, все не так радужно, как того бы хотелось. В частности, в ситуации с платной уборкой чужих территорий не исключаем проблем со стороны налоговиков.

Они считают любую деятельность, выходящую за пределы типовой деятельности ОСМД (без цели получения прибыли, кроме передачи в аренду нежилых помещений), неуставной и предусматривающей получение прибыли. А значит, делают вывод фискалы, это не соответствует статусу неприбыльщика, поскольку является нарушением п.п. 133.4.2 НКУ. Поэтому они могут лишить ОСМД статуса неприбыльной организации и исключить из Реестра неприбыльщиков (см., например, письмо ГФСУ от 07.12.2018 № 5141/6/99-99-15-02-02-15/IПК).

Отсюда вывод: на наш взгляд, убирать чужие территории за деньги можно. Но если так делать, то нужно быть готовым к спорам с налоговиками относительно статуса неприбыльщика. При этом аргументы в пользу ОСМД, безусловно, есть!

4.4. Закрываем долги взаимозачетом: можно/нельзя

У ОСМД возник вопрос. Председатель правления ОСМД хочет заключить с сособственником-должником договор на выполнение ремонтных работ и осуществить взаимозачет задолженностей. Как отражать в учете такие операции? Нужно ли удерживать НДФЛ, ВС и начислять ЕСВ? (г. Харьков)

Порядок списания долгов жильцов перед ОСМД в счет выполнения ими работ, необходимых для содержания общего имущества, регулирует Порядок № 711.

Выполнять «зачетные» работы совладелец может, только если у него есть задолженность по взносам перед ОСМД. Соответственно списание и уменьшение размера задолженности происходит после выполнения совладельцем работ по содержанию дома (ремонта, реконструкции и т.д.).

Стоимость работ не должна превышать сумму долга. То есть выполнять работы для ОСМД в счет будущих платежей нельзя.

Для выполнения таких работ между совладельцем-должником и ОСМД может заключаться договор с указанием стоимости работ, условий приобретения необходимых материалов и оборудования и других существенных моментов.

По своему характеру такой договор содержит все признаки гражданско-правового договора на выполнение работ/услуг. То есть ОСМД является налоговым агентом по отношению к исполнителю работ (страхователем — для целей ЕСВ), как следствие, из дохода физлица-совладельца должны быть удержаны НДФЛ, ВС, а на сумму начисленного дохода начислен и уплачен ЕСВ.

Сумма, которая будет зачислена в счет погашения долга, — это сумма договора за вычетом налогов (18 и 1,5 %). Но тогда сумма задолженности будет погашена не полностью. А вот заложить в договор изначально стоимость работ с запасом не получится — запрещает п. 1 Порядка № 711. Ведь стоимость работ не может быть больше суммы долга. Поэтому, считаем, оставшуюся сумму задолженности (в сумме удержанных налогов) перед ОСМД совладельцу-должнику придется погасить денежными средствами.

Еще один недостаток такого зачета — ОСМД за свой счет придется уплатить еще и ЕСВ (22 % от суммы работ). Поэтому, считаем, проведение взаимозачета с горе-должником для ОСМД финансово не выгодно.

Покажем бухучет проведения взаимозачета на условном примере.

Зачет долга перед ОСМД выполнением работ

№ п/п	Содержание хозяйственной операции	Бухгалтерский учет	Сумма, грн
дебет	кредит
1	Начислены членские взносы	377	484	10000
2	Выполнены работы по ГПД — подписан акт с совладельцем	949	685	10000
3	Удержан НДФЛ с суммы выполненных работ (18 %)	685	641	1800
4	Удержан ВС со стоимости работ по ГПД (1,5 %)	685	642	150
5	Начислен ЕСВ	949	651	2200
6	Осуществлен взаимозачет задолженностей (10000 — 1800 — 150)	685	377	8050
7	Остаток задолженности погашен деньгами (1800 150)	301	377	1950
8	Списаны расходы на финрезультат (10000 2200)	791	949	12200
9	Признан доход от целевого финансирования	484	719	12200
10	Списан доход на финрезультат	719	791	12200

4.5. Возмещение расходов совладельца

Была аварийная ситуация — надо было срочно прочистить общую канализацию всего дома. Поскольку с председателем ОСМД связаться не удалось, один из жителей вызвал организацию (юрлицо) для выполнения работ. Соответственно работы житель оплатил личными средствами. Счет и акт выполненных работ предоставил председателю ОСМД. Может ли ОСМД возместить понесенные расходы жильца? Как такую выплату оформить (г. Киев)

Ответ на вопрос: «можно или нет», прежде всего, вращается вокруг выполнения одного из условий пребывания ОСМД в статусе неприбыльной организации. Речь идет о запрете на распределение доходов среди учредителей (участников)* такой организации, работников (кроме оплаты их труда, начисления единого социального взноса), членов органов управления и других, связанных с ними лиц(п.п. 133.4.1 НКУ). При этом не считается распределением финансирование расходов, определенных п.п. 133.4.2 НКУ, т. е. расходов на содержание объединения, реализацию цели (целей, задач) и направлений деятельности, определенных в учредительных документах объединения.

* Даже при отсутствии формальной процедуры вступления в члены (участники) ОСМД, каждый совладелец является членом ОСМД. Такой вывод следует из ст. 10, 15 Закона об ОСМД.

То есть важно выяснить: можно ли считать компенсацию понесенных расходов жильцом многоквартирного дома на выполнение аварийных работ распределением доходов среди сособственников? И как оформить ему выплату, чтобы не слететь с неприбыльного статуса?

Сразу отсекаем оформление компенсации расходов жильца как выплаты ему нецелевой благотворительной помощи. Здесь налицо нарушение п.п. 133.4.1 НКУ, за которое лишают неприбыльного статуса). В этом случае возможна обычная компенсация (возмещение) расходов жильца.

Напомним: основная деятельность ОСМД заключается в осуществлении обеспечивающих функций(ст. 4 Закона об ОСМД, письмо ГФСУ от 18.10.2016 № 22489/6/99-99-15-02-02-15):

— реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев;

— надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории;

— содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

Как видим, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, а значит, и осуществление всех необходимых мер для устранения аварийных ситуаций в отношении такого имущества** — это одна из основных функций ОСМД, для которых оно, собственно, создано.

** Безусловно, речь идет об общем имуществе многоквартирного дома, определение которого есть в ст. 328 ХКУ и п. 6 ст. 1 Закона № 417, а не частном имуществе каждого жильца.

В частности, трубы общей канализации — это имущество, которое однозначно относится к общему имуществу жильцов. Следовательно, устранение неполадок и аварийных ситуаций с таким имуществом — прямая обязанность самого ОСМД, а не отдельно взятого жильца. То есть компенсация расходов, понесенных жильцом на устранение поломок общего имущества (канализации), не может считаться финансированием потребностей такого физического лица. А раз так, то нельзя считать выплату компенсации нецелевым использованием средств ОСМД и, соответственно, распределением доходов между собственниками (участниками). Следовательно, компенсация расходов физическому лицу (безусловно, при наличии всех первичных документов, подтверждающих понесенные им расходы на благо ОСМД) не будет основанием для исключения ОСМД из неприбыльного Реестра.

Сумму компенсации можно или:

— выплатить денежными средствами жильцу;

— или учесть в счет будущих взносов (платежей) таких жильцов.

Учтите: сумма компенсации понесенных расходов будет рассматриваться с целью налогообложения как дополнительное благо(п.п. «г» п.п. 164.2.17), т. е. будет облагаться НДФЛ по ставке 18 % и военным сбором — по ставке 1,5 %. ЕСВ не будет, поскольку с жильцом ни договор подряда, ни договор услуг не заключался(ст. 7 Закона № 2464). На руки (к зачислению) выйдет сумма за вычетом налогов, т. е. меньше, чем фактически было потрачено жильцом. Если документы оформить на ОСМД, то по договору поручения компенсация расходов не облагается НДФЛ. Хотя налоговики и здесь могут увидеть доход.

Пример. Один из жильцов оплатил работы по устранению аварии канализации, которая относится к общему имуществу многоквартирного дома. Предоставил правлению ОСМД акт выполненных работ и квитанцию в сумме 10000 грн (без НДС).

ОСМД компенсирует расходы жильца, выплатив ему потраченные денежные средства.

ОСМД компенсирует расходы, но компенсацию не выплачивает наличными, а учитывает в счет будущих платежей.

Компенсация объединением расходов совладельца многоквартирного дома

№ з/п	Содержание хозяйственной операции	Бухгалтерский учет	Сумма, грн
дебет	кредит
1	Начислены членские взносы	377	4841	1000
(1) Первый вариант
2	Начислен доход физического лица — жильца на основании документов, подтверждающих его расходы	977	685	10000
3	Удержан НДФЛ с суммы выполненных работ (18 %)	685	641	1800
4	Удержан ВС со стоимости работ по ГПД (1,5 %)	685	642	150
5	Выплачена сумма компенсации за вычетом налогов	685	301	8050
6	Списаны расходы на финрезультат	793	977	10000
7	Признан доход от целевого финансирования	4841	719	10000
8	Списан доход на финрезультат	719	793	10000
(2) Второй вариант
Пп. 2 — 4, как в первом варианте
5	Проведен зачет*	685	377	1000
Пп. 6 — 8, как в первом варианте
* Такая проводка будет ежемесячно до полного погашения задолженности перед жильцом.

В первом варианте не забудьте об ограничении в наличных расчётах с физлицами в размере 50 тыс. грн в день по одному или нескольким платёжным документам. Наличные ограничения действуют в течение дня в расчётах с одним лицом в обе стороны.

Впрочем, можно погасить задолженность путем перечисления средств на его счет с текущего счета ОСМД. Такие операции считаются безналичными.

Эта книга не может быть использована (тиражирована) или передана третьим лицам в любой форме и любым способом без разрешения автора. За нарушение авторских прав правонарушители могут быть привлечены к ответственности, предусмотренной ст. 50 — 53 Закона Украины «Об авторском праве и смежных правах», ст. 51-2 Кодекса Украины об административных правонарушениях, ст. 431, 432 Гражданского кодекса Украины, ст. 176 Уголовного кодекса Украины.