Аренда имущества с минимальной арендной платой

Юрлицо на общей системе налогообложения предоставляет в аренду имущество предпринимателю на упрощенной системе за минимальную (символическую) плату. Какие налоговые последствия по налогу на прибыль и единому налогу?

Минимальный размер арендной платы

Размер арендной платы за имущество частной собственности устанавливается сторонами в договоре (ч. 1 ст. 762 ГКУ) без каких-либо ограничений. То есть арендодатель и арендатор самостоятельно определяют сумму арендной платы.

Минимальный арендный платеж в НКУ

Минимальный арендный платеж в НКУ не ограничивает размер арендной платы в договоре.

Он касается только случаев, когда арендодателем является физическое лицо, которое сдает:

• Недвижимость — арендатор должен удерживать НДФЛ и ВС не меньше чем от минимального арендного платежа (п.п. 170.1.2 НКУ). В свою очередь, минимальную сумму арендного платежа за 1 квадратный метр недвижимости устанавливают и обнародуют местные органы власти.
• Земельные участки — доход арендодателя определяется не меньше минимального платежа (п.п. 170.1.1 НКУ).

⚠️ Если арендодатель юрлицо, нормы о минимальной арендной плате не применяются.

Налоговые последствия для арендодателя юрлица — прибыльщика

📌 НДС

Передача объекта в аренду не является объектом обложения НДС. Но арендные платежи являются поставкой услуг, облагаемых НДС по ставке 20 %.

При этом п. 188.1 НКУ требует, чтобы налоговые обязательства НДС определялись не ниже обычной цены. Если арендная плата ниже рыночной, необходимо доначислять НДС. Но что такое обычная цена?

Определение рыночной цены

В общем случае обычная цена — это цена, определенная сторонами договора. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен (п.п. 14.1.71 НКУ).

Если возникают сомнения, то именно специалисты ГНС должны доказать, что договорная цена не соответствует рыночной.

В то же время, для того, чтобы избежать лишних доначислений, нужно обосновать особые условия аренды (дополнительные обязательства арендатора, маркетинговые выгоды и т.д.).

📌 Налог на прибыль

В налоговом учете доход определяется по правилам бухгалтерского учета. То есть исходя из договорной арендной платы. НКУ не требует корректировок на уровень обычных цен или себестоимости.

Высокодоходники могут применять налоговую амортизацию, поскольку аренда является хозяйственной деятельностью.

Налоговые последствия для арендатора (ФЛП-единоналожника)

Аренда имущества по низкой цене не имеет последствий для единого налога.

Возможный риск: налоговики могут рассматривать разницу между договорной и рыночной арендной платой как «гражданский» доход (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Однако сами же налоговики должны доказать, что арендная плата ниже рыночной.