ФОП-спрощенець і здавання в оренду модульних будинків

Що таке модульний будинок? Щоб зрозуміти, який вид діяльності повинен мати ФОП, щоб здавати в оренду модульні будинки, потрібно зрозуміти: що собою являє такий будинок?

Модульний будинок — це будівля, зібрана з окремих секцій, які виготовляють на заводі та збирають на ділянці, наче конструктор. Він може розміщуватися на будь-яких типах ґрунтів, тобто без створення фундаменту. Тому такий будинок можна монтувати вже наступного дня після розчищення території, на якій він стоятиме.

Через таку специфіку створення модульного будинку більше часу доводиться чекати на виготовлення заводом модулів для створення будинку (зазвичай їх виготовляють за 1 — 2 місяці), ніж на саме його зведення. Монтаж будинків відбувається доволі швидко — зазвичай займає 3 — 7 днів. Тобто технологія створення модульних будинків дозволяє отримати готовий для проживання будинок у дуже короткий строк — практично за місяць.

Плюси такого будинку в тому, що він з легкістю розбирається і може змінити місце свого розташування.

Модульні будинки бувають трьох основних типів:

— на основі дерев’яного каркасу. Цей вид модульних будинків є найпоширенішим і не дуже дорогим;

— на основі сталевого каркасу. Такий модульний будинок найкраще готовий до численних переїздів та суворих умов експлуатації. Але він є найдорожчим варіантом із можливих;

— на основі контейнерів та транспаків. Це найдешевше рішення. Такі модульні будинки рідко використовують для проживання.

Отже, виходячи з цього, можна зробити висновок, що

модульний будинок — це будинок, який швидко створюється і здатний без значних проблем змінювати своє місцезнаходження

Рухомий чи нерухомий об’єкт. Оскільки модульний будинок може без проблем змінювати своє місцезнаходження, виникає закономірне запитання: модульний будинок є рухомим чи нерухомим об’єктом?

Якщо заглянути у ст. 181 ЦКУ, то до:

— нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення;

— рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Враховуючи те, що модульний будинок можна переміщувати у просторі і при цьому не відбувається його знецінення та зміна призначення, то виходячи із ст. 181 ЦКУ

модульний будинок слід визнати рухомим майном

Водночас не виключено, що в деяких випадках (наприклад, якщо його в подальшому не збираються пересувати) дехто може визнати модульний будинок нерухомістю. Хоча, на наш погляд, це неправильно.

Але якщо так станеться, то потрібно буде на збудований модульний будинок реєструвати речові права у Реєстрі речових прав. Тобто потрібно буде оформляти будівництво і введення в експлуатацію такого модульного будинку у порядку визначеного для будівництва звичайного будинку.

Вид діяльності. Як було визначено вище, логічно модульний будинок визнавати рухомим майном. А тому для того щоб здавати його в оренду, ФОП — платник ЄП повинен мати серед зазначених у Реєстрі ЄП види діяльності зі здавання рухомого майна в оренду.

На наш погляд, для здавання в оренду модульних будинків підійде КВЕД 77.39 «Надання в оренду інших машин, устаткування та товарів, н. в. і. у.». Адже цей вид діяльності включає в себе не тільки діяльність з надання в оренду й операційний лізинг інших машин і устаткування без оператора, які використовують у виробничій діяльності зазвичай як основні засоби, а й у тому числі надання в оренду приміщень або офісних контейнерів.

Адже, за ідеєю, модульні будинки, виходячи з їх природи, можна порівняти з таким об’єктом, як офісний контейнер (його, як і модульні будинки, можна переміщувати у потрібне місце без збитків і зміни призначення). Тому використання КВЕД 77.39 для здавання в оренду модульних будинків є напрочуд логічним.

Водночас, щоб у майбутньому точно не було претензій з боку фіскалів (наприклад, щодо їх вимог класифікувати модульний будинок не як рухоме майно, а як нерухомість), то радимо, на всяк випадок, до видів діяльності, які містяться у Реєстрі ЄП, внести той, що відповідає за здавання в оренду нерухомості. Таким видом діяльності є КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Внести такий вид діяльності в Реєстр ЄП не складно, але це застрахує ФОП від можливих претензій фіскалів.

ЄП-обмеження. Коли мова заходить про здавання в оренду ФОП рухомого майна, то для здійснення такого виду діяльності ПКУ жодних обмежень не висуває. Але треба розібратися, чи не є таке майно житловим приміщенням, щодо яких є обмеження. Відповідно до п.п. 291.5.3 ПКУ ФОП — платникам ЄП, щоб працювати на спрощеній системі, заборонено надавати в оренду:

— земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;

— житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 м²;

— нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 м².

При цьому, як бачимо, обмеження з п.п. 291.5.3 ПКУ стосується здавання в оренду не нерухомого майна, а саме приміщень.

Якщо виходити з фізичного трактування поняття приміщення, то може здатися, що вищезгадані обмеження стосуються і здавання в оренду модульних будинків. Адже відповідно до Національного стандарту України «Визначення категорій приміщень, будинків та зовнішніх установок за вибухопожежною та пожежною небезпекою» ДСТУ Б В.1.1-36:2016 під приміщенням розуміється простір, обмежений з усіх сторін захисними конструкціями: стінами (у тому числі з вікнами і дверима), стелею (перекриттям) і підлогою. Виходячи з цього, визначення приміщення мають також модульні будинки.

Але ПКУ інакше визначає цей термін.

Так, у п.п. 14.1.97² ПКУ наведено, що таке оренда житлових приміщень. Під цим поняттям ПКУ розуміє операцію, що передбачає надання житлового будинку, квартири або їх частини її власником у володіння та користування орендарю на визначений строк для цільового використання за орендну плату.

Отже, як бачимо, ПКУ відносить до житлових приміщень, які можна здавати в оренду, саме житлові будинки та квартири, тобто житлову нерухомість. Як ми з’ясували вище, модульні будинки є рухомим, а не нерухомим майном.

Тому виходячи з цього, можна говорити, що

якщо ФОП вирішив здавати в оренду модульні будинки, то він на спрощеній системі оподаткування може це робити без урахування обмежень за площею, наведених у п.п. 291.5.3 ПКУ

Тобто якщо модульні будинки ФОП вирішив здавати у житлових цілях, то їх можна здавати в оренду, навіть якщо їх загальна площа перевищує 400 м².

Водночас не виключено, що податківці можуть підійти до цієї ситуації по-іншому, а саме спираючись на фізичні властивості приміщення. Тому радимо отримати з цього приводу індивідуальне роз’яснення. І розуміти, до чого готуватися.

Якщо ж ФОП буде здавати в оренду модульні будинки у нежитлових цілях, то тут, на думку фіскалів, слід однозначно орієнтуватися на обмеження у 900 м² із п.п. 291.5.3 ПКУ (див. лист ГУ ДПС у Донецькій обл. від 10.12.2018 № 5179/ІПК/05-99-13-07). Аргументують вони це тим, що положення п.п. 291.5.3 ПКУ не визначає типу будівлі та споруди (капітальна чи тимчасова), а тому обмеження в площі приміщень стосується як капітальних споруд, так і тимчасових.