Сдача в аренду недвижимости «несовместимому» арендатору после 01.08.2023

Речь, как понимаем, о следующей ситуации.

ФЛП до перехода на спецЕН был плательщиком группы 2 единого налога (ЕН). На спецЕН сдает в аренду недвижимость ООО — плательщику налога на прибыль.

С 01.08.2023 в связи с отменой спецЕН такой ФЛП автоматом будет возвращен в группу 2 ЕН.

Единый налог

В то же время в группе 2 можно находиться, если арендатором является или население, или плательщик ЕН (п.п. 2 п. 291.4 НКУ) (больше деталей об этом найдете в статье «Арендный» ФЛП группы 2 ЕН: если арендатор — физлицо» // «Налоги & бухучет», 2023, № 26). То есть плательщик ЕН группы 2 не имеет права предоставлять в аренду недвижимость другому ФЛП или юрлицу, если они не являются плательщиками ЕН.

Как выход из ситуации ФЛП хочет:

— с 01.10.2023 изменить группу 2 ЕН на группу 3 ставка 5 %, где сотрудничество с плательщиками налога на прибыль является разрешенным;

— арендную плату за август и сентябрь получить от арендатора или до 01.08.2023 (когда ФЛП еще является плательщиком спецЕН), или уже после 01.10.2023 (когда ФЛП перейдет в группу 3 ставка 5 %);

— сдачу в аренду при этом не прекращать.

Но вопрос в том, будет ли это действительно выходом из ситуации? Или все равно будет иметь место нарушение условий пребывания в группе 2 ЕН.

«Приостановка» оплаты — не выход

Если ФЛП получит арендную плату заранее, еще находясь на спецЕН (то есть до 01.08.2023), это не решит проблему.

Как не решит проблему и получение арендной платы с отсрочкой уже после 01.10.2023.

Почему? Потому что налоговики будут анализировать также статус ФЛП в периоде осуществления деятельности — то есть в периоде фактического пребывания недвижимости в аренде.

Поэтому даже если оплата будет получена до 01.08.2023 или с 01.10.2023, все равно

сам факт пребывания недвижимости в аренде у «неправильного» арендатора после 01.08.2023 будет создавать негативные последствия для ФЛП

Здесь кажется, что ФЛП как будто и не «создает проблем» бюджету, потому что из арендной платы будет уплачен ЕН по условиям именно группы 3. Но формально у налоговиков будут все основания «сбросить» ФЛП с упрощенки согласно п.п. 9 п.п. 298.2.3 НКУ

Причем сделать это они смогут по результатам документальной проверки, которую проведут впоследствии, но сам «сброс» будет проведен «задним числом» — с 01.10.2023 (п. 299.11 НКУ) с налогообложением доходов, полученных с этой даты, по правилам общей системы.

Поэтому не будет проблем, когда не будет самой деятельности, то есть аренды. А для этого до 01.08.2023 следует расторгнуть договор аренды и оформить акт приема-передачи недвижимости. То есть вообще отказаться от арендных отношений с «проблемным» арендатором.

«Обходной» маневр

Из этой ситуации есть другой выход, который станет возможным благодаря новым нормам НКУ, которые будут добавлены Законом № 3219*.

* Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законы Украины в отношении особенностей налогообложения в период действия военного положения» от 30.06.2023 № 3219-IX.

Такому ФЛП сначала нужно не позже 31.07.2023 подать заявление об отказе от спецЕН в пользу общей системы (больше деталей об этом найдете в статье «Трудности перехода, или Где окажутся плательщики спецЕН с 1 августа?» // «Налоги & бухучет», 2023, № 59). После этого ФЛП формально окажется на общей системе с 01.08.2023. Потом не позже 31.08.2023 следует подать заявление о переходе из общей системы на группу 3 ЕН ставка 5 %. Тогда

ФЛП будет считаться плательщиком группы 3 ЕН ставка 5 % «задним числом» с 01.08.2023 (новый п.п. 91.4.4 подразд. 8 разд. XX НКУ)

В таком случае:

— не обязательно что-то изобретать с авансовой оплатой или постоплатой. Хотя получение оплаты заранее даст возможность сэкономить на уплате ЕН. Ведь ЕН будет уплачен по ставке 2 % вместо 5 %;

— не следует ничего делать с договором аренды. Сдаем, как сдавали.

Если время упущено

А если ситуация ФЛП «стала понятной» уже в августе, можно ли ее как-то исправить?

Смотрите. В таком случае следует «нивелировать» сам факт нарушения, то есть сдачу начиная с 01.08.2023 недвижимости в аренду ФЛП группы 2 плательщику налога на прибыль.

Единственный возможный вариант — это «перебросить» с 01.08.2023 все арендные операции ФЛП (именно все операции по сдаче недвижимости в аренду, а не только «проблемный» договор) на него как на обычное физлицо. Если у ФЛП договор аренды с плательщиком налога на прибыль — это и есть вся его арендная деятельность, то с этим вполне реально справиться.

Для этого следует: 1) заключить дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменить с 01.08.2023 статус арендодателя с ФЛП на обычное физлицо; 2) как можно быстрее убрать из ЕГР и Реестра плательщиков ЕН арендный код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»; 3) сделать так, чтобы платежи за месяцы, когда аренда будет от имени обычного физлица, арендатор обложил налогом и отразил в отчетности как выплаты в пользу обычного физлица (в частности, с удержанием 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС); 4) в актах арендодатель выступал как обычное физлицо.

Потом ФЛП с 01.10.2023 меняет группу 2 ЕН на группу 3 ставка 5 % и с 01.10.2023 переоформляет договор опять на ФЛП. То есть аренду опять перебрасывает на «предпринимательские рельсы» (в т. ч. обязательно опять вносит в ЕГР и Реестр плательщиков ЕН арендный код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»).

В принципе, переход в группу 3 ставка 5 % здесь можно даже несколько ускорить. Для этого нужно зарегистрировать прекращение предпринимательской деятельности, а потом зарегистрироваться снова с избранием группы 3 ставка 5 % с даты госрегистрации.

Такой вариант будет возможен благодаря новому п.п. 91.4.4 подразд. 8 разд. XX НКУ, который позволяет повторное избрание упрощенной системы в 2023-м экс-плательщиками спецЕН, в т. ч. в случае повторной регистрации ФЛП.

В таком случае на «предпринимательские рельсы» аренду снова можно будет перебросить с даты перехода в группу 3 ставка 5 %.

По материалам сайта i.factor.ua

Единый налог